Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України. В 4-х т. Т. 4. Методологія тлумачення нормативно-правових актів України

10. Визначення за аналогією долі будівель (споруд), побудованих на орендованій земельній ділянці

У Цивільному кодексі найму (оренді) земельної ділянки присвячена всього одна стаття. Тому в цьому Кодексі питання про долю будівель (споруд), побудованих на орендованій земельній ділянці, не вирішується. Ст. 25 Закону „Про оренду землі” [259] надає орендарю право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку будівлі і споруди, а також закладати багаторічні насадження. Але і в цьому випадку питання про долю будівель, споруд, а також багаторічних насаджень при припиненні договору оренди земельної ділянки не вирішується. Не вирішують питання про долю будівель (споруд) ст. 34 Закону „Про оренду землі”, що встановлює наслідки припинення договору оренди, і Типовий договір оренди землі [372]. Між тим, право власності на землю і право власності на нерухоме майно, побудоване наданій земельній ділянці, — це різні права. Тому немає підстав стверджувати, що припинення договору оренди земельної ділянки, який надавав орендарю право зводити на цій ділянці будівлі і споруди, припинило право власності орендаря на зведені ним будівлі і споруди.

Єдиним способом подолання правової невизначеності, що при цьому виникає, є застосування за аналогією правил, що встановлені стосовно суперфіція. За загальним правилом ч. 1 ст. 417 ЦК власник земельної ділянки вправі вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування. Якщо ж знесення будівлі (споруди) заборонено законом або є недоцільним у зв’язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, передбачаються три можливі варіанти вирішення спору судом: 1) постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки; 2) постановити рішення про викуп будівлі (споруди) власником земельної ділянки; 3) постановити рішення, яким визначаються умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.