Цивільне право України. т.1

§ 5. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)

Власник земельної ділянки може передати її іншим особам не тільки для подальшого використання для сільськогосподарських потреб. Суперфіцій полягає у наданні землекористувачу земельної ділянки її власником для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (ч. 1 ст. 413 ЦК).

Суб’єктами відносин землекористування для забудови можуть бути будь-які фізичні або юридичні особи, одна з яких є власником земельної ділянки, а інша - суперфіціарій, здійснює землекористування для забудови.

Закон не визначає можливого місцезнаходження земельної ділянки, що передається для забудови, але враховуючи призначення вказаних споруд і будівель, очевидно, що вона повинна бути розташована у межах відповідних населених пунктів.

Підставами виникнення суперфіцію можуть бути договір або заповіт. При встановленні суперфіцію на підставі договору, сторони можуть самостійно визначити умови договору, керуючись загальними засадами договірного права. При виникненні суперфіцію на підставі заповіту, основні права та обов’язки власника і землекористувача визначаються у відповідності з визначеною належним чином останньою волею заповідача. Однак це не виключає можливості наступного визначення умов суперфіцію на договірних засадах між спадкоємцем, який успадкував земельну ділянку і став її власником, і землекористувачем.

Неможливість існування відповідних будівель (споруд) відокремлено від земельної ділянки, на якій вони розташовані, а також відносно довгостроковий характер використання названих об’єктів нерухомості за призначенням, впливають на строки, протягом яких землекористувач має право на здійснення суперфіцію. Строк здійснення права користування чужою земельною ділянкою для забудови встановлюється у договорі або заповіті та може бути визначеним (строковим) або невизначеним (безстроковим).

Власник земельної ділянки, переданої під забудову, має наступні права: вимагати від землекористувача внесення плати за користування нею, а також своєчасного здійснення інших обов’язкових платежів, встановлених законом; здійснювати володіння та користування земельною ділянкою у обсязі, визначеному договором.

Володілець має право отримувати відповідну частку від доходу землекористувача від промислових об’єктів, розташованих на переданій земельній ділянці, якщо це обумовлено домовленістю сторін.

У випадку переходу права власності на передану під забудову земельну ділянку до іншої особи обсяг наданих володільцю прав на неї залишається незмінним. Однак це не перешкоджає новому власнику і землекористувачу внести зміни у договір, яким встановлено право землекористування, керуючись загальними положеннями договірного права.

Землекористувач має наступні права: право користування чужою земельною ділянкою у обсязі, визначеному договором або заповітом; право власності на відповідні будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови; право на відчуження земельної ділянки, переданої йому для забудови; право заповідати земельну ділянку, передану йому для забудови.

До обов’язків суперфіціарія слід віднести наступні: використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; внесення плати за користування земельною ділянкою, а також інших платежів, встановлених законом; забезпечення будівництва і після його завершення здійснення утримання споруд і будівель на чужій земельній ділянці з урахуванням екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших встановлених правил; повернення земельної ділянки власнику після закінчення строку землекористування у належному стані; знесення споруди (будівлі) у зв’язку із закінченням строку землекористування у випадках, встановлених законом.

Крім цього, розробка та узгодження у відповідних інстанціях проектно-кошторисної та іншої документації, а також організаційне забезпечення і фінансування будівництва покладається на землекористувача (забудовника), який по завершенні будівництва стає власником відповідного об’єкта нерухомості.

Враховуючи можливий строковий характер права користування чужою земельною ділянкою для забудови і обов’язок знесення споруди (будівлі) землекористувачем у зв’язку із закінченням строку землекористування, можна вести мову про визначену договором або заповітом строковість існування права власності на об’єкт нерухомості.

За загальним правилом право власності на об’єкт нерухомості є безстроковим, що не означає, однак, неможливості його припинення у майбутньому в зв’язку із знесенням об’єкта нерухомості, визнанням неможливості його подальшої експлуатації або реалізацією узгоджених відповідно до вимог чинного законодавства планів будівництва нових, сучасних будівель або споруд. Випадок встановлення права власності на об’єкт нерухомості на визначений строк є унікальним для цивільно-правових відносин.

Враховуючи відчужуваність права користування чужою земельною ділянкою для забудови, законодавство визначає обсяг правомочностей і нового власника. Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування чужою земельною ділянкою на тих же умовах, що і попередній їх власник.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови припиняється у випадку поєднання в одній особі власника земельної ділянки і землекористувача, спливу строку права землекористування для забудови, відмови землекористувача від права користування земельною ділянкою, а також у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути примусово припинено за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом (ст. 416 ЦК).

Правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда). Власник земельної ділянки та власник названого об’єкта нерухомості визначають правові наслідки такого припинення. Якщо домовленість між ними не досягнута, власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки у відповідність із станом, у якому вона була до надання її у користування.

Якщо знесення такої будівлі (споруди) заборонено законом (жилі будинки, пам’ятки історії та культури) або є економічно недоцільним, враховуючи співвідношення вартості земельної ділянки і будівлі (споруди)), правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою для її власника та землекористувача може визначити суд. З урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою, суд може постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розташована. У випадку спливу строку права землекористування, враховуючи неплатоспроможність землекористувача, суд може постановити рішення про викуп власником земельної ділянки розташованої на ній будівлі (споруди). Враховуючи надані однією із сторін або визначену законом заборону можливості знесення будівлі (споруди), або інші обставини і докази можливості подальшого продовження відносин сторін по землекористуванню спірною земельною ділянкою, суд також може постановити рішення, у якому визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк (ст. 417 ЦК).