Поняття та загальна характеристика договору ренти. Договір ренти належить до договорів про передачу майна у власність. Цей договір нині ще широко не застосовується, оскільки є новелою цивільного законодавства.

За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов´язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі (ч. 1 ст. 731 ЦК України).

Отже, договір ренти єреальним (вважається укладеним з моменту передачі майна у власність платника ренти), одностороннім (обов´язки покладаються тільки на платника ренти) та відплатним (дії одержувача ренти щодо передачі у власність майна відповідають обов´язку платника ренти періодично виплачувати ренту).

Сторонами рентних правовідносин є одержувач ренти і платник ренти. Ними можуть бути як фізичні, так і юридичні особи (ст. 733 ЦК України).

Одержувачем ренти є особа, яка передає другій стороні у власність майно за періодичну сплату ренти.

Платник ренти - це особа, яка зобов´язується періодично виплачувати одержувачеві ренту взамін переданого їй у власність майна.

Права одержувача ренти, а також права та обов´язки платника ренти можуть переходити до їх правонаступників. Крім того, одержувач ренти може відступити своє право вимоги до платника ренти або обов´язки по сплаті ренти можуть перейти до іншої особи.

Предметом договору ренти є майно (окрема річ, сукупність речей або майнові права та обов´язки), яке передається у власність платника ренти, і сама рента.

Відчужуване під виплату ренти майно може переходити у власність платника як за плату, так і безоплатно (ч. 1 ст. 734 ЦК України). Таким чином, законодавець розмежовує два види відчуження майна під виплату ренти. При першому з них одержувач ренти відчужує майно платникові ренти з умовою виплати йому не тільки ренти, а й відшкодування вартості переданого майна, тобто майно передається у власність за плату. У цьому випадку до відносин сторін щодо передання майна застосовуються загальні положення про купівлю-продаж. При другому - майно передається у власність платника ренти безоплатно, тобто платник ренти зобов´язується тільки виплачувати ренту. На подібні відносини поширюються положення про договір дарування. Однак норми щодо договорів купівлі-продажу й дарування можуть застосовуватися тільки якщо це не суперечить суті договору ренти (ч. 2 ст. 734 ЦК України).

Для забезпечення виконання зобов´язання платником ренти її одержувачу законом надано право іпотеки на нерухоме майно - предмет договору ренти (ч. 1 ст. 735 ЦК України). Крім того, виплата ренти може бути забезпечена шляхом встановлення обов´язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов´язків за договором ренти (ч. З ст. 735 ЦК України).

Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, але тільки за згодою одержувача ренти. У разі відчуження нерухомого майна іншій особі обов´язки платника ренти переходять до неї (ч. 2 ст. 735 ЦК України). Крім того, в одержувача ренти залишається право застави на таке майно. Таким чином, платник ренти зобов´язаний повідомити про ці факти набувача, якому він відчужує майно. Хто повинен сплачувати одержувачу ренту при відчуженні рухомого майна (чи залишається обов´язок по сплаті ренти у платника ренти, чи його обов´язки переходять до набувача майна) визначається домовленістю між платником ренти і набувачем майна.

Оскільки зобов´язанням, що виникають на підставі договору ренти, притаманний тривалий характер, особливого значення набуває питання про розподіл між сторонами ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти. Вирішення даного питання залежить від двох умов (ст. 742, 743 ЦК України):

1) за плату чи безоплатно передано майно платнику ренти;

2) укладено строковий чи безстроковий договір ренти.

Якщо укладено безстроковий договір ренти, то у випадку, коли майно передано безоплатно, ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна несе платник ренти; а коли майно передано за плату, платник має право вимагати відповідно припинення зобов´язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати.

Коли договір ренти укладено на певний строк, то у разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти, платник ренти не звільняється від обов´язку виплачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором ренти.

Розмір ренти встановлюється сторонами цього договору. ЦК України визначає лише особливості встановлення розміру ренти при передачі у власність платника ренти грошової суми: він встановлюється у розмірі облікової ставки Національного банку України і змінюється відповідно до зміни її розміру. Однак сторони в договорі можуть встановити більший розмір ренти, а також порядок його зміни (ч. 2 ст. 737 ЦК України).

Якщо договором ренти не встановлено порядок виплати ренти, то вона виплачується після закінчення кожного календарного кварталу (ст. 738 ЦК України).

Цей договір за домовленістю сторін може бути безстроковим або укладеним на певний строк (ст. 731 ЦК України).

Відповідно до ст. 608 ЦК України зобов´язання припиняється смертю боржника, якщо воно є нерозривно пов´язаним з його особою і у зв´язку з цим не може бути виконане іншою особою, а смертю кредитора - якщо воно є нерозривно пов´язаним з його особою. Оскільки зобов´язання по виплаті ренти не пов´язано нерозривно з особою боржника або кредитора і може виконуватися й іншими особами, то при укладенні безстрокового договору строк виплати ренти не обмежується строком життя або існування сторін.

Договір ренти обов´язково укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти, крім того, підлягає державній реєстрації (ст. 732 ЦК України). У разі недодержання вимоги щодо форми договору ренти він є нікчемним, а отже, тягне відповідні правові наслідки, передбачені ст. 216, 220 ЦК України.

Відмінність договору ренти від інших договорів. Договір ренти належить до групи договорів, що передбачають відчуження майна, і за цією ознакою подібний з договорами купівлі-продажу товару в кредит, міни, дарування, довічного утримання. Крім того, він має спільні риси з договором найму (оренди). Однак цей договір має свої особливості, які у сукупності відрізняють його від всіх інших договорів:

1) предметом договору ренти може бути будь-яке майно (будинок, земельна ділянка, грошові кошти, колекція срібних виробів, меблі тощо);

2) предмет договору ренти передається платнику ренти у власність;

3) договір ренти завжди є відплатним: навіть якщо предмет договору ренти передається безоплатно, платник ренти залишається зобов´язаним виплачувати ренту, тобто одержувач ренти завжди отримує зустрічне задоволення від платника ренти;

4) найчастіше сторони договору ренти, особливо безстрокового, не можуть наперед визначити загальний розмір ренти, що доведеться сплатити (розмір ренти може змінитися відповідно до розміру облікової ставки Національного банку України, платник безстрокової ренти може відмовитися від договору тощо), крім того, він не може бути обмежений вартістю майна. За цією ознакою договір ренти належить до алеаторних (ризикових) договорів, оскільки є ймовірність, що одна зі сторін фактично отримає менше ніж інша;

5) рента може виплачуватися не тільки у грошовій формі, а й шляхом передання речей, виконання робіт, надання послуг (ч. 1 ст. 737 ЦК України);

6) відносини, що виникають із договору ренти, мають довготривалий характер.

Права та обов´язки сторін за договором ренти. За договором ренти одержувачеві ренти надані лише права. Він має право:

1) застави на земельну ділянку або інше нерухоме майно, передане під виплату ренти (ч. 1 ст. 735 ЦК України);

2) вимагати розірвання безстрокового договору ренти у визначених законом або договором ренти випадках (ст. 740 ЦК України);

3) у разі розірвання договору ренти вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти, якщо майно було передано у його власність безоплатно (ч. 2 ст. 741 ЦК України);

4) у разі розірвання договору ренти вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти та вартості переданого майна, якщо майно було передано у його власність за плату (ч. З ст. 741 ЦК України).

Обов´язки платника ренти:

1) періодично виплачувати одержувачеві ренту за передане у його власність майно (ч. 1 ст. 731 ЦК України);

2) у деяких випадках застрахувати ризик невиконання ним своїх обов´язків за договором ренти (ч. З ст. 735 ЦК України);

3) сплатити проценти одержувачеві ренти за прострочення виплати ренти (ст. 736 ЦК України);

4) виходячи зі змісту ст. 735 ЦК України, у разі відчуження рухомого майна іншій особі платник ренти залишається зобов´язаним виплачувати ренту.

Платник ренти має право:

1) відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, але тільки за згодою одержувача ренти (ч. 2 ст. 735 ЦК України);

2) відмовитися від безстрокового договору ренти (ч. 1 ст. 739 ЦК України);

3) у разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого за плату під виплату безстрокової ренти, вимагати відповідно припинення зобов´язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати (ч. 2 ст. 742 ЦК України).

Припинення договору ренти. Договір ренти може бути припинений як на деяких загальних підставах припинення зобов´язань, передбачених гл. 50 ЦК України, так і на спеціальних, властивих тільки рентним правовідносинам.

До спеціальних підстав припинення договору ренти належать:

1) відмова платника безстрокової ренти від договору (ст. 739 ЦК України);

2) розірвання договору одержувачем безстрокової ренти (ст. 740 ЦК України).

Право платника безстрокової ренти відмовитися від договору ренти законодавець визначив як імперативне. Тому умова договору, відповідно до якої платник безстрокової ренти не може відмовитися від договору ренти, є нікчемною.

Сторони можуть встановити умови здійснення платником безстрокової ренти відмови від договору.

Договір ренти припиняється після спливу трьох місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними.

Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти у разі, якщо:

1) платник безстрокової ренти прострочив її виплату більш як на один рік;

2) платник безстрокової ренти порушив свої зобов´язання щодо забезпечення виплати ренти;

3) платник безстрокової ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти в розмірі і в строки, що встановлені договором;

4) договором ренти встановлені інші випадки, в яких одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору.

Крім того, договір ренти може бути розірваним у разі вимоги платника ренти про припинення зобов´язання щодо виплати ренти при випадковому знищенні або випадковому пошкодженні майна, переданого за плату під виплату безстрокової ренти (ч. 2 ст. 742 ЦК України).

Стаття 741 ЦК України передбачає правові наслідки розірвання договору ренти, якщо вони не встановлені сторонами в договорі. Так, якщо майно було передано у власність платника ренти безоплатно, при розірванні цього договору одержувач ренти має право вимагати від платника виплати річної суми ренти. Коли ж майно було передано у власність платника ренти за плату, одержувач ренти має право вимагати від платника виплати річної суми ренти та вартості переданого майна. На нашу думку, законодавець помилився при встановленні правових наслідків розірвання договору ренти, оскільки доцільніше було б визначити їх навпаки: якщо майно було передано у власність платника ренти безоплатно, то при розірванні договору одержувач ренти має право вимагати від платника виплати річної суми ренти та вартості переданого майна; якщо ж майно було передано у власність платника ренти за плату - лише виплати річної суми ренти.

Потрібно мати на увазі, що за договором ренти майно передається у власність платнику ренти, тому при розірванні цього договору, за умови повного розрахунку між сторонами, воно одержувачу ренти не повертається.

Список рекомендованої літератури

  1. Нікітюк Г. Правове регулювання інституту земельної ренти в Україні // Право України. - 1999. - № 6. - С. 58-60.
  2. Домбруzoejx А. Договір ренти за новим Цивільним кодексом України // Юрид. вісн. України. - 27.12.03-02.01.04. - № 52 (444). - С. 14.
  3. Золотько Н.В. Договоры ренты в гражданском праве России: Автореф. дис.... канд. юрид. наук: 12.00.03. - Краснодар, 2002. -26 с.
  4. Сердюк Л. Договір ренти // Юрид. вісн. України. - 2003. -23-29 серп.-№ 34 (426). - С 14.