Земельне право України

4.2. Право спільної часткової власності на земельну ділянку

Засади виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку визначені ст. 87 ЗКУ:

«Стаття 87. Виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку

1. Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає:

а) при добровільному об´єднанні власниками належних їм земельних ділянок;

б) при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;

в) при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами;

г) за рішенням суду.

Відповідно до ч. 2 ст. 88 ЗКУ, « [д]оговір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально».

У чинній редакції ст. 87 ЗКУ названі не всі можливі способи встановлення спільної часткової власності. Спільна часткова власність може виникнути також при приватизації земельної ділянки, зокрема, співвласниками будинку, що перебуває у спільній власності. Відповідна практика існує. Більш того, при приватизації можливе виникнення спільної часткової власності між державою та фізичними особами. На наш погляд, положення ч. 2 ст. 87 ЗКУ, за яким «[Суб´єктами права спільної власності на землю можуть бути громадяни та юридичні особи» не повинне розглядатися як таке, що перешкоджає цьому, адже за своєю конструкцією воно навряд чи може вважатися забороною мати ділянки на праві спільної власності для держави, особливо, враховуючи, що відповідно до ч. 4 ст. 13 Конституції України, «[у] сі суб´єкти права власності рівні перед законом».

Фактично у даному випадку приватизується частка у праві власності на земельну ділянку під будинком, що перебуває у спільній власності, частиною співвласників будинку (користувачів ділянки). Частка, що припала б на інших співвласників («землі, не надані в користування») - це те, що залишається у власності держави. В описаному прикладі вочевидь некоректним є визначення площі, що належить кожному із співвласників - адже ділянка лишається неподільною.

На наш погляд, потребують вдосконалення чинні правила про здійснення права власності на землю. Згідно із ч. 1 ст. 88 ЗКУ, «І. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди -у судовому порядку.»

Специфіка сучасної земельної реформи, а саме, її здійснення на засадах зрівняльного перерозподілу земель, обумовлює виникнення ситуації, коли одна земельна ділянка перебуває у власності не просто кількох, а багатьох осіб.

Так, існує практика передачі у процесі паювання у спільну часткову власність земельних ділянок під багаторічними насадженнями, земельних ділянок із меліоративними системами. Кількість співвласників різна - від десятків до сотень осіб на кожний державний акт524. За таких умов використання спільних земельних ділянок та розпорядження ними є практично неможливим, адже дехто із співвласників помер і триває процедура оформлення права на успадковані ділянки, дехто просто не бере участі в управлінні успадкованим майном, місцезнаходження деяких співвласників взагалі невідоме, інші ж не можуть знайти згоди.

Сумнівів у тому, що земельні ділянки під багаторічними насадженнями та під меліоративними системами повинні бути неподільними, немає. Проте існуючі механізми здійснення права спільної часткової власності просто унеможливлюють володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, які перебувають у власності багатьох осіб.

Таким чином, у подібних випадках необхідні або спеціальні правила здійснення права спільної власності, або обмеження на кількість співвласників земельної ділянки. Більш раціональним видається саме обрання першого варіанту - встановлення правила, за яким у разі, якщо співвласників більше певної кількості (наприклад, десяти), право спільної власності здійснюється за рішенням співвласників, яким належать частки, що складають не менше, наприклад, 60 % у праві власності.

Важливі правила здійснення права спільної часткової власності на землю закріплені у ч. ч. 3-5 ст. 88 ЗКУ: це правила щодо виділення частки учасника спільної часткової власності, закріплення за співвласником частини земельної ділянки у користування, правило про участь співвласників у розходах та право на доходи пропорційно частці.

До відносин щодо виділення частки у праві спільної часткової власності на земельну ділянку можуть бути субсидіарно застосовані правила ЦКУ: ст. 364 («Виділ частки із майна, що є у спільній частковій власності»), 365 («Припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників»).

Судова практика. Поділ земельних ділянок, що перебувають у спільній частковій власності, за усталеною практикою здійснюється відповідно до варіантів, запропонованих судовою будівельно-технічною експертизою. Існує і практика вирішення спорів відповідно до технічної документації, розробленої поза судовим процесом. На наш погляд, можливі і випадки, коли для поділу ділянки застосування спеціальних знань не вимагається - це, наприклад, поділ незабудованої прямокутної ділянки.

При проведенні поділу за варіантом, що не відповідає ідеальним часткам, як видається, у цьому ж провадженні слід стягувати відповідну компенсацію на відшкодування відповідній стороні відступу від ідеальної частки. В іншому випадку поділ не можна вважати завершеним, а відповідну позовну вимогу - вирішеною.

Вважаємо, що суди допускають помилку, коли приймають рішення про поділ земельної ділянки, яка знаходиться під житловим будинком із кількома квартирами - до таких відносин слід застосовувати правила про неподільність прибудинкових територій багатоквартирних будинків (така судова практика також існує, хоча і є значно менш поширеною). Будь-які сумніви щодо такого розуміння закону усуваються його цільовим тлумаченням: в описаних ситуаціях поділ земельних ділянок призводить до утворення ділянок, які вочевидь проблематично використати за призначенням.

Тим більше, неможливим є поділ земельних ділянок під уже збудованим садибним будинком, який продовжує залишатися у спільній власності - у цьому разі земельну ділянку просто неможливо буде раціонально використовувати за призначенням. Деякі суди займали саме таку позицію, що слід визнати повністю правильним531. У подібних ситуаціях на вимогу зацікавлених осіб можливо припиняти право спільної власності із виплатою одній із сторін компенсації (ст. ст.. 364, 365 ЦКУ).

Схема визначення порядку користування земельною ділянкою, що є додатком до висновку судової будівельно-технічної експертизи (фактично мова йшла про поділ ділянки). На наш погляд, цілком очевидно, що ділянку, виділену бузковим кольором, раціонально використовувати неможливо. Крім того, проведення межі під будинком суперечить п. 3.25.

Навіть у менш очевидних ситуаціях поділ ділянки під будинком суперечитиме вимогам державних будівельних норм (п. 3.25* ДБН 360-92** «Планування і забудова міських і сільських поселень»), які вимагають наявності відступу «до межі сусідньої ділянки від найбільш виступної конструкції стіни ... не менше 1,0 м».

Ч. 6 ст. 88 ЗКУ передбачає право переважної купівлі частки у праві спільної власності на земельну ділянку:

«6. При продажу учасником належної йому частішу спільній частковій власності на земельну ділянку інші учасники мають переважне право купівлі частки відповідно до закону.»

Порядок реалізації права переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності визначений ст. 362 ЦКУ.

Ст. 366 ЦКУ визначає правила звернення стягнення на частку у спільній частковій власності.

Проблема. На даний час в Україні надзвичайно поширеною є ситуація, за якої певні будівлі та споруди розташовані на чужій земельній ділянці.

У таких випадках виникає колізія між правами власника нерухомого майна та правами власника земельної ділянки. Сьогодні законодавство не передбачає чітких правил вирішення таких колізій. Існує думка, що засобом повернення ситуації до правового русла є встановлення земельних сервітутів або суперфіцію. Проте, як видається, відносини сторін не можуть опосередковуватися сервітутом (адже він передбачає обмежене користування земельною ділянкою), а встановлення суперфіцію примусово, за відсутності згоди сторін законодавство не передбачає.

На наш погляд, за існуючого правового регулювання права власників (земельної ділянки та будівлі або споруди) можуть бути «гармонізовані» шляхом розгляду земельної ділянки та розташованих на ній будівель і споруд як єдиного об´єкта права, і застосування до правовідносин, що виникають, правил про спільну часткову власність, включаючи правила про примусове виділення частки. Звичайно, правила про спільну часткову власність не можуть бути застосовані «напряму», проте, на наш погляд, вони цілком можуть бути застосовані за аналогією права (ст. 8 ЦКУ, ч. 8 ст. 8 ЦПК України). Такий самий результат, як і застосування правил про примусове виділення частки, дасть застосування по аналогії правил про правові наслідки припинення суперфіцію (ст. 417 ЦКУ).