Земельне право України

2.2. Купівля-продаж

На відносини із купівлі-продажу земельних ділянок поширюються загальні положення цивільного законодавства (Глави 54 ЦКУ). Згідно зі ст. 655 кодексу,

«1. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов´язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов´язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.»

Ст. 657 ЦКУ дублює правила ч. ч. 1,4 ст. 132 ЗКУ щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки та його державної реєстрації.

Слід пам´ятати, що ч. 1 ст. 130 обмежує коло покупців земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Ними можуть бути:

614 Організаційно-правові проблеми розвитку аграрного і земельного ринків в Україні. Наукова доповідь. Ю. С. Шемшученко, В. І. Семчик, Т. П. Проценко, О. А. Поліводський, П. Ф. Кулинич, А. І. Берлач, Л. О. Панькова. - К.: Інститут держави і права ім. В. М. Корецького НАН України, 2005.-С. 56.

«а) громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва;

б) юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.»

Проте на даний час через мораторій на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного виробництва дані положення фактично не діють.

Також передбачене переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення: його мають «громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування». Можливість реалізації переважного права вважаємо сумнівною, оскільки закон не встановлює відповідного механізму. Застосування ж за аналогією норм ЦКУ щодо права переважної купівлі частки у спільній частковій власності (ст. 362) є неможливим з огляду на широке коло суб´єктів права переважної купівлі: видається сумнівною можливість їх письмового повідомлення про майбутній продаж. Як наслідок, положення ст. 130 ЗКУ на практиці не застосовуються. Діє відома максима часів римського права: ibijus uncertum, ibijus nullum (якщо закон незрозумілий, закону немає).

Особливості купівлі-продажу земельних ділянок державної або комунальної власності, а також особливості викупу земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб розглядаються у наступних питаннях цієї теми.

Особливості продажу іпотекодержателем предмету іпотеки (у разі, якщо таке право передбачене договором про задоволення вимог іпотекодержателя або рішенням суду) врегульовані ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».