Земельне право України

5.1. Загальна характеристика оренди землі та договору оренди землі

Поняття «оренда землі»

Поняття «оренда землі» можна розглядати у двох розуміннях: (1) як право та (2) як правовідносини.

(1) У першому розумінні оренда землі (право оренди землі) - «засноване на договорі [правої строков [ого], плати [ого] володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності» (ст. 1 ЗУ «Про оренду землі», ч. 1 ст. 93 ЗКУ).

Із легального визначення оренди землі випливає 4 істотних умови відповідного договору: 1) об´єкт (земельна ділянка), 2) строк, 3) плата за користування, 4) спосіб використання («ціль»). Проте насправді ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» встановлює значно ширший перелік істотних умов - 11 (детально розглядатимуться нижче). Таким чином, законодавче визначення договору оренди не відбиває всіх його істотних умов. На наш погляд, за умови існування такої суперечності слід вести мову про те, що закон передбачає забагато істотних умов даного договору, що, серед іншого, негативно впливає на стабільність орендних відносин.

(2) У значенні правовідносин оренда землі є правовідносинами, що складаються у зв´язку із використанням земельної ділянки на титулі права оренди.

За визначенням Н. Ільницької, «оренда земель - це окрема форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу, що оформлюється нотаріально посвідченим договором, власником (державою, громадянином чи юридичною особою України) земельної ділянки у тимчасове строкове володіння та користування орендаря за плату для здійснення підприємницької чи іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції і доходів». Слід врахувати, що на момент формулювання цього визначення закон встановлював для договорів оренди землі нотаріальну форму. Зараз таке правило відсутнє.

Поняття «договір оренди землі»

Договір оренди землі також може розглядатися в різних розуміннях, (1) як правочин (угода) та (2) як правовідносини. Оскільки в другому розумінні значення договору оренди збігається зі значенням терміну «оренда землі» як правовідносин, розглянемо перше розуміння.

Поняття договору оренди земельної ділянки [як правочину] сформульовано законодавчо: «[д]оговір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства» (ст. 13 ЗУ «Про оренду землі»).

Ч. 1 ст. 792 ЦКУ формулює поняття договору найму (оренди) земельної ділянки дещо більш стисло, але по суті ідентично:

«За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строку володіння та користування за плату.»

За юридичною природою договір оренди землі є різновидом договору майнового найму (глава 58 ЦКУ), тому, якщо земельне законодавство не передбачає спеціальних положень про оренду землі, можуть застосовуватися положення цивільного законодавства.

Договір оренди є консенсуальним (тобто вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у належній формі), ошатним, двостороннім та строковим.

Форма договору є письмовою (ст. 14 ЗУ «Про оренду землі»).

Проблема. Положення законодавства про форму договору змінювалися неодноразово. Причому вимоги до форми договору містилися не лише в ЗУ «Про оренду землі», але також і в ч. 2 ст. 290 ПСУ (зараз виключена) та у п. п. 9.1.4 ЗУ «Про податок з доходів фізичних осіб» (була змінена, згодом Закон втратив чинність). Виходячи із цього, маючи справу із конкретним договором оренди землі, укладеним у письмовій формі, необхідно з´ясовувати, які правила про форму договору оренди землі діяли на момент його укладення, і чи не є договір нікчемним через недотримання обов´язкової нотаріальної форми. При цьому зазначимо, що співвідношення між приписами різних нормативно-правових актів, які передбачали вимоги до форми договору, є досить неоднозначним.

На виконання ч. 2 ст. 14 ЗУ «Про оренду землі» КМУ постановою від 03.03.2004 № 220 затверджено Типовий договір оренди землі. Щоправда, ст. 14 Закону передбачалося затвердження типової форми договору. Аналіз Типового договору свідчить про те, що за змістом документ є не типовим договором, а все-таки типовою формою договору (набором реквізитів без визначення змісту відповідних умов), хоча останнім часом КМУ вніс до Ти-пового договору деякі зміни, спрямовані на позитивне формулювання деяких його умов. Враховуючи, що КМУ може затверджувати типові договори лише у випадках, передбачених законом (див. ч. 2 ст. 179 ПСУ), вважаємо, що затверджений КМУ «Типовий договір» не має правового значення, якого надає закон (ст. 179 ПСУ) типовим договорам. Саме по собі відхилення від Типового договору не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки.

Короткий виклад новітньої історії розвитку земельно-орендних відносин

ЗКУ 1990 року вже у первісній редакції запровадив (ст. ст.. 7, 8) регулювання відносин щодо оренди землі. На виконання положень ЗКУ було прийнято ряд підзаконних актів: ПКМ № 197 від 17.03.1993 було визначено форму договору оренди землі, 23.04.1997 було прийнято Указ Президента України «Про оренду землі». Проте орендні відносини відставали від потреб суспільства. Поступово сформувалася думка про доцільність розробки спеціального закону про оренду землі, в якому були б детально врегульовані земельно-орендні правовідносини.

Такий Закон було прийнято 08.10.1998, проте деталізація правового регулювання не справила позитивного впливу на відносини оренди землі. Закон з самого початку характеризувався низкою недоліків. По-перше, Закон передбачав безумовну обов´язковість нотаріального посвідчення договорів оренди землі, незалежно від строку укладення та суб´єктного складу договірних відносин. Враховуючи, що за існуючими на той час правилами державне мито становило 5 % від загальної суми договору, це «загнало» значну частину орендних відносин на селі «у тінь». Надто завищеними також були вимоги до кількості істотних умов договору оренди (їх було аж 8). Закон фактично забороняв суборенду (окрім несуттєвих винятків). Згодом у законодавчому порядку ставки державного мита були зменшені, а також було передбачено можливість укладати договори оренди на строк до 5 років у простій письмовій формі.

На виконання ЗУ «Про оренду землі» ПКМ № 2073 від 25.12.1998 було затверджено Порядок державної реєстрації договорів оренди землі. Із набранням чинності ЗКУ від 25.10.2001 зазначений Порядок в основній своїй частині перестав застосовуватися як такий, що суперечить ЗКУ (зокрема, в частині визначення суб´єкту реєстрації - місцевих рад).

02.10.2003 ЗУ «Про оренду землі» було прийнято у новій редакції. Були зняті обмеження щодо суборенди, а також знято вимогу щодо обов´язкового нотаріального посвідчення договорів оренди землі. Незважаючи на це, перелік істотних умов договору навіть розширився, а вимоги до його змісту стали більш жорсткими.