Земельне право України

5.3. Умови договору оренди землі

Перелік істотних умов договору оренди землі. Згідно із ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди земельної ділянки є:

1) об´єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

2) строк дії договору оренди;

3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

4) умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

5) умови збереження стану об´єкта оренди;

6) умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

7) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

8) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

9) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об´єкта оренди чи його частини;

10) відповідальність сторін;

11) умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

До договору можуть бути включені за згодою сторін також інші умови.

Правове значення відсутності у договорі істотних умов. Відсутність в договорі хоча б однієї істотної умови «є підставою для визнання його недійсним» (ч. 2 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі»).

Щоправда, за одним з існуючих підходів, відсутність істотної умови є підставою не для визнання договору недійсним, а для визнання його «неукладеним». Такий підхід був відображений, зокрема, в роз´ясненні Вищого арбітражного суду України від 12.03.1999 № 02-5/111 («недійсною може бути визнана лише укладена угода»), він ґрунтується на положеннях ч. 1 ст. 638 ЦКУ» за якою «договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору».

З описаною позицією погодитись не можемо. їй суперечать положення не лише земельного (згадана ст. 15 ЗУ «Про оренду землі»), а і цивільного законодавства (ст. ст.. 219,220 ЦКУ, що встановлює нікчемність, а не неукладеність договорів, укладених без додержання нотаріальної форми, якщо вона вимагається). Крім того, визнання договору неукладеним не визнається способом захисту цивільних прав (ч. 2 ст. 16 ЦКУ), на що вказував в окремих рішеннях ВСУ. З точки зору закону, волевиявлення сторін у неналежній формі чи щодо частини істотних умов все-рівно підпадає під визначення правочину (ст. 202 ЦКУ). Отже, якщо волевиявлення сторін має місце, але характеризується дефектами - здійснене не в належній формі або не охоплює всіх істотних умов, що вимагаються, слід вести мову про його недійсність.

При цьому, на наш погляд, формулювання ч. 2 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», де згадано «визнання недійсним» договору оренди, не заперечує нікчемності такого договору. Нікчемність договору оренди землі, в якому відсутні необхідні істотні умови (а значить, договір не відповідає законодавству), випливає із положень ч. 1 ст. 203, ст. 215 ЦКУ Хоча «визнання такого правочину недійсним судом не вимагається» (ч. 2 ст. 215 ЦКУ), вважаємо, що особа може захистити своє право шляхом визнання недійсним нікчемного правочину.

Розглянемо більш детально істотні умови договору оренди земельної ділянки.

5.3.1. Об´єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки)

Ідентифікація об´єкту оренди може бути здійснена різними способами. Так, в принципі цілком достатньо послатися на кадастровий номер ділянки. Натомість, законодавство (ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» вимагає вказувати і місце розташування, і розмір земельної ділянки, до того ж, визначенню об´єкту оренди слугують (1) план (схема) земельної ділянки, (2) кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, (3) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), (4) акт приймання-пере-дачі об´єкту оренди, (5) у певних випадках (при необхідності зміни меж або цільового призначення земельної ділянки - ч. 1 ст. 123 ЗКУ), проект відведення земельної ділянки. Ці документи є невід´ємною частиною договору оренди (ч. 4 ст. 15 Закону «Про оренду землі»).

Такий заформалізований підхід лише шкодить, породжуючи сумніви у дійсності договору у випадку відсутності хоча б одного з документів, або у випадку відсутності вказівки на розмір чи місце розташування ділянки.

Слід мати на увазі, що законодавство може забороняти оренду деяких земельних ділянок. Так, заборонена оренда земельних ділянок, на яких розташовані поховання (ч. 2 ст. 28 ЗУ «Про поховання та похоронну справу»).

Проблема. У ЗУ «Про оренду землі» закладена внутрішня суперечність. З одного боку, ст. 15 вимагає, щоб невід´ємною частиною договору оренди земельної ділянки був акт приймання-передачі об´єкту оренди; з іншого боку, оскільки договір оренди набуває чинності лише після його державної реєстрації (ст. 18 Закону), і саме з цього моменту виникає право оренди (ст. 125 ЗКУ з урахуванням положень п. З розділу II ЗУ від 05.03.2009 № 1066-VI), яке включає в себе і право володіння, в усіх випадках передача об´єкту оренди відбувається в момент державної реєстрації. За таких умов, як ми вважаємо, «акт приймання-передачі» слід вважати просто беззмістовним папірцем.

Для оформлення подібних відносин у договорі оренди слід відобразити наступні принципові положення: (1) при зазначенні орендаря вказати, яку частку у праві оренди він отримає; зазначити, що інша частка у праві оренди залишається («резервується») за власником земельної ділянки; (2) як об´єкт оренди зазначати цілу земельну ділянку без вказівки на будь-які долі; (3) при визначенні прав та обов´язків орендарів чітко визначати, які права та обов´язки здійснюються спільно (солідарно) із власником земельної ділянки, а які - роздільно (в окремих частках).

5.3.2. Передача земельної ділянки в оренду із насадженнями

У разі, якщо орендодавець є власником насаджень, як вказує П. Ф. Кулинич, у договорі доцільно вичерпно зазначати юридично значимі характеристики насаджень: 1) детальний опис типу насадження (сад, виноградник, хмільник, полезахисна лісосмуга тощо); 2) рік закладення насадження та термін експлуатації (плодоношення); 3) перебування насаджень на балансі підприємства. Доцільно додавати проект закладення насаджень, акт обстеження насаджень сторонами або третьою стороною.

Передача земельної ділянки в оренду із водним об´єктом

Земельне законодавство передбачає оренду земельних ділянок водного фонду (ч. 4 ст. 59 ЗКУ), а водне - оренду водних об´єктів (ст. 51 ВКУ). На думку П. Ф. Кулинича, передача в оренду водного об´єкта повинна оформлюватися як надання в оренду земельної ділянки водного фонду. В обґрунтування своєї позиції П. Ф. Кулинич посилається на визначення земельної ділянки, наведене у ст. 79 ЗКУ. Слід погодитися з думкою науковця. Конструкція «оренди водного об´єкту» є, на наш погляд, беззмістовною, на практиці єдиним її призначенням є приховання оренди земельних ділянок водного фонду, яке мається на увазі сторонами насправді.

Водночас, слід враховувати, що природоохоронні органи, органи водного господарства та інші органи влади часто вимагають укладення договорів оренди як щодо земельної ділянки дна водойм та прибережних захисних смуг, так і оренди самих водних об´єктів (див., наприклад, Лист Державного комітету України по водному господарству від 01.03.2007 № 707/9/11-07).

П. Ф. Кулинич також вважає, що якщо в оренду передається штучний водний об´єкт, він має статус споруди, тому при наданні в оренду орендодавець має пред´явити документи про «законність Ті спорудження та належність йому на праві власності» (акт приймання в експлуатацію та документ, що свідчить про взяття споруди на баланс).

Не зовсім зрозумілим є співвідношення цієї норми зі ст. 19 ЗУ «Про оренду землі», ст. 93 ЗКУ, що прийняті пізніше. Як видається, правило про 60 років може застосовуватися як спеціальне.

5.3.3. Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату

Щодо регулювання справляння орендної плати за землі державної та комунальної власності див. тему «Економіко-правовий механізм у галузі використання, охорони і відтворення земель»). Правове регулювання справляння орендної плати за інші землі здійснюється у приватноправовому порядку - за допомогою договору оренди земельної ділянки, де визначаються розмір, форма та строки внесення орендної плати (ч. 2 ст. 21 ЗУ «Про оренду землі»). Законодавче регулювання цих відносин має дуже обмежений характер.

Розмір орендної плати визначається у договорі оренди земельної ділянки. Можна сказати, що відносно розміру орендної плати діє обмеження суто економічного характеру: здавати земельну ділянку в оренду з рівнем орендної плати нижче від розміру земельного податку орендодавцеві заздалегідь збитково.

Деякі науковці та представники практики вважають, що при оренді земельних ділянок, виділених в рахунок земельних часток (паїв), розмір орендної плати «має бути не менший ніж розмір, встановлений чинним законодавством, тобто не менше 1,5 відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки», посилаючись на Указ Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 02.02.2002 № 92, де фігурував саме такий розмір орендної плати (згодом його було підвищено до 3 відсотків).

З такою думкою погодитися не можна. Звертаємо увагу на формулювання п. 1 Указу: « [в]изнати одним із пріоритетних завдань ... запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків663 ... вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) ...». Таким чином, положення Указу не має формально-обов´язкового характеру. Воно і не могло б його мати, оскільки Президент України не уповноважений на регулювання відповідних відносин Конституцією. Бажання підвищити розмір орендної плати (навіть 3 % - це розмір мізерний) необхідно досягати в інший спосіб: добиваючись скасування мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення (п. 15 розділу X ЗКУ). Лише створення ринку землі призведе до встановлення справедливих ставок орендної плати.

Проблема. Спірним, на наш погляд, є питання щодо того, чи може бути встановлено нульову ставку орендної плати (за земельну ділянку, що перебуває у приватній власності). Цікаво, що у Російській Федерації є судова практика щодо визнання недійними договорів оренди землі з «нульовою» ставкою саме із посиланням на те, що оренда є оплатним користуванням664. Схиляємося до того, що умова про «нульову» ставку орендної плати щодо земель приватної власності закону не суперечитиме. Хоча оренда землі «за визначенням» є оплатним користуванням, на наш погляд, право надати в оплатне користування земельну ділянку слід розглядати «а fortiori». Іншими словами, якщо можна надати в оренду земельну ділянку за наскільки завгодно велику або малу плату, то тим більше можна надати її в оренду за плату, що дорівнюватиме «нулю».

Ст. 22 Закону «Про оренду землі» встановлені форми внесення орендної плати: натуральна, грошова та відробіткова, існує можливість поєднання цих форм.

Порядок і строки внесення орендної плати також визначається договором оренди землі.

За порушення у сфері справляння орендної плати (її невнесення та несвоєчасне внесення) настає цивільна відповідальність (див. главу 51 ЦКУ, а також ЗУ «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов´язань), яка може полягати в покладенні обов´язку відшкодування збитків, сплати неустойки (насамперед, у вигляді пені). Несплата орендної плати протягом трьох місяців може бути підставою для припинення права оренди шляхом розірвання договору (п.«д» ст. 141 ЗКУ, ст. 32 ЗУ «Про оренду землі», ст. 782 ЦКУ).

5.3.4. Умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.

Цільове призначення земельної ділянки визначається належністю до певної категорії земель, виду угідь в межах однієї категорії земель, землевпорядною та містобудівною документацією. Умови використання і цільове призначення земельної ділянки визначаються у публічно-правовому порядку і у договорі можуть бути лише дещо конкретизовані. Наприклад, щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення (ріллі) сторони можуть визначити сівозміну, яку зобов´язаний використовувати на земельній ділянці орендар.

Якщо ж сторони не вказали у певних положень щодо «умови використання та цільового призначення», слід вважати, що вони погодилися із цільовим призначенням, яке встановлене у публічно-правовому порядку (шляхом затвердження відповідної документації із землеустрою тощо) та із умовами використання земельної ділянки, що встановлені законодавством.

5.3.5. Умови збереження стану об´єкта оренди.

Умови збереження стану об´єкта оренди визначаються чинним законодавством України і у договорі можуть бути хіба що відтворені або конкретизовані. Наприклад, іноді умовою збереження об´єкта оренди вказується заборона здійснення самовільного будівництва, потреби в чому, звичайно, немає жодної.

Вважаємо, що відсутність у договорі посилання на «умови збереження стану об´єкта оренди» вказує на те, що сторони погодилися із такими умовами, що встановлені законодавством.

5.3.6. Умови і строки передачі земельної ділянки орендарю.

Як вже зазначалося, ЗУ «Про оренду землі» містить внутрішню суперечність: з одного боку, акт приймання-передачі об´єкта оренди є невід´ємною частиною договору оренди (ч. 4 ст. 15 Закону), з іншого, набуття чинності договором оренди відбувається після його державної реєстрації (ст. 18), саме з цього моменту виникає право оренди (ст. 20 Закону, ст. 126 ЗКУ), отже, і передача (про яку, до речі, можна говорити лише умовно) виникає саме в момент реєстрації.

У акті приймання-передачі доцільно фіксувати якісний стан земельної ділянки, що передається, за еродованістю, скелетністю, гранулометричним складом, гумусованістю, кислотністю, засоленням, рівнем хімічного та радіаційного забруднення тощо. Це спростить захист прав орендодавця у випадку погіршення орендарем стану земельної ділянки.

У практиці зустрічається і своєрідне розуміння терміну «погіршення стану земельної ділянки» - наприклад, мало місце посилання на те, що стан земельної ділянки погіршився, оскільки орендар провів вилов риби із ставка на орендованій ділянці665. Напевно, погодитися із таким тлумаченням терміну «погіршення стану земельної ділянки» не можна, водночас, наявність риби та її кількість у ставку під час дії договору цілком може бути обумовлена договором.

Типовий договір оренди землі при формулюванні даної умови передбачає вказівку на розроблення проекту відведення або на те, що проект не розроблявся, як умову передачі земельної ділянки орендарю. Така вказівка виглядає недоречною.

5.3.7. Умови повернення земельної ділянки орендодавцеві.

При формулюванні цієї умови може передбачатися проведення рекультивації (див. тему «Правова охорона земель»), знесення побудованих будівель по закінченню терміна оренди тощо. Типовий договір оренди землі передбачає обов´язок орендаря повернути земельну ділянку «у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду», а також право орендодавця на відшкодування збитків у разі погіршення стану земельної ділянки.

5.3.8. Існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки. За практикою, що склалася, найчастіше вказується, що обмеження та обтяження відсутні, виходячи із того, що у цивільно-правовому порядку обмеження та обтяження (сервітути тощо) не встановлені. Проте такий підхід є сумнівним: практично будь-яка земельна ділянка підпадає під обмеження та обтяження публічно-правового характеру, хоча б ті, що випливають із факту належності земельної ділянки до певної категорії земель (детальніше див. тему «Обмеження та обтяження прав на землю»). Тому у договорі доцільно вмішувати загальну вказівку на «інші обмеження та обтяження, що встановлені законодавством, затвердженою землевпорядною та містобудівною документацією». Якщо ж така вказівка відсутня, слід вважати, що сторони із існуючими обмеженням та обтяженнями мовчазно погодилися.

У Висновку вказано на існування «вимог екологічного зонування». Таким терміном чинне законодавство не оперує, проте він присутній у т. зв. «Українському класифікаторі обмежень прав власності на землю та використання земельних ділянок» - акті неправового характеру (у встановленому порядку - наказом - цей акт не затверджувався), що, на жаль, широко використовується органами земельних ресурсів.

5.3.9. Визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об´єкта оренди чи його частини

На перший погляд, у випадку із земельною ділянкою говорити про знищення немає підстав, оскільки земельна ділянка - це частина земної поверхні із певним простором, які неможливо знищити. Проте варто згадати, що як об´єкт права земельна ділянка має низку юридично значимих характеристик, насамперед - її цільове призначення. Знищенням земельної ділянки можна вважати такі її зміни, що виключають її використання за цільовим призначенням. Тому, наприклад, затоплення або радіоактивне забруднення земельної ділянки сільськогосподарського призначення можна, як ми вважаємо, розглядати саме як знищення земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

ЗУ «Про оренду землі» (ч. 1 ст. 11) передбачає диспозитивну норму, за якою «[р]изик випадкового знищення або пошкодження об´єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не передбачено договором оренди землі». Аналогічна норма передбачена ЦКУ (ст. 323). Враховуючи наведене, слід вважати, що у разі, якщо у договорі нічого не сказано про ризик випадкової загибелі об´єкта оренди, сторони погодилися із застосуванням до відносин між ними положень закону.

Зазвичай у договорі оренди ризик випадкового пошкодження або знищення об´єкта оренди покладається на орендаря.

5.3.10. Відповідальність сторін

Відповідальність за невиконання зобов´язань із внесення орендної плати. Слід враховувати, що при встановленні відповідальності за невиконання грошових зобов´язань застосовується ст. 625 ЦКУ, відповідно до якої «2. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов’язання, на вимогу кредитора зобов’язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.»

ЗУ «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов´язань» від 22.11.1996 передбачено, що розмір пені встановлюється договором (ст. 1), він не може «перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня» (ст. З Закону).

Щодо відповідальності за невнесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності потрібно враховувати, що цей платіж визнаний загальнодержавним податком (ст. ст.. 1, 9 та ін. ПКУ), і за порушення строків його внесення настає відповідальність у вигляді фінансових санкцій, передбачена ПКУ.

Відповідальність за невиконання інших зобов´язань. Договором може встановлюватися неустойка у вигляді штрафу чи пені (ст. ст.. 549-552 ЦКУ). Слід також враховувати, що відповідальність за порушення термінів повернення земельної ділянки як об´єкта оренди (різновиду найму) передбачена ч. 2 ст. 785 ЦКУ:

«2. Якщо наймач не виконує обов’язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.»

5.3.11 Умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки

Вимога щодо закріплення у договорі такої умови є новелою, привнесеною ЗУ № 509-VI від 16.09.2008 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву».

Вдалою таку новелу, на наше переконання, назвати ніяк не можна. Враховуючи положення ст. 126 ЗКУ, а також ст. ст.. 6,16 та ін. ЗУ «Про оренду землі», за якими право оренди виникає лише на підставі договору оренди, слід зробити висновок, що договір про «відчуження» права оренди (у т. ч. при «заставі» права оренди чи при його «внесенні до статутного фонду») сам по собі не спричиняє виникнення права оренди у набувача. Натомість, на його виконання необхідно укласти договір оренди із орендодавцем, що може виявитися проблематичним. Природно, що орендодавцеві зовсім не все-рівно, хто саме використовуватиме його земельну ділянку. Суборенда земельної ділянки (як і будь-який піднайом) традиційно допускалися лише за згодою власника речі, і ці правила в законодавстві збережені -див. ч. 1 ст. 8 Закону України «Про оренду землі», ч. 6 ст. 93 ЗКУ. Крім того, відповідно до імперативного правила ст. 520 ЦКУ, «[б]оржник у зобов’язанні може бути замінений іншою особою (переведення боргу) лише за згодою кредитора». А право оренди нерозривно пов´язане із цілою низкою обов´язків щодо використання земельної ділянки, сплати орендної плати тощо. З урахуванням цих правил вважаємо, що договір оренди в жодному разі не може передбачати безумовного обов´язку власника земельної ділянки погодитися із передачею орендарем права оренди іншій особі.

За таких умов розглядувану умову доцільно формулювати в один єдиний спосіб: записавши, що «право оренди земельної ділянки не може бути передане у заставу та внесене до статутного фонду». Лише так відносини сторін збережуть визначеність, і можна буде уникнути непорозумінь, пов´язаних із «відчуженням» права оренди.

5.3.12 Інші умови договору

Іншими умовами може бути, наприклад, визначення умов страхування об´єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об´єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди тощо. У договірній практиці поширеним є зазначення у договорах положень щодо т. з. «форс-мажорних обставин» (обставин, що звільняють сторони від відповідальності за невиконання зобов´язань). Наприклад, поширено укладення договорів оренди землі з такою умовою: «Уразі настання форс-мажорних обставин сторони звільняються від відповідальності за невиконання умов цього договору». Слід мати на увазі, що сенс у включенні в договір такого формулювання відсутній: за ним сторони не звільняються від виконання основного зобов´язання, якщо тільки воно не припиняється неможливістю виконання (ст. 607 ЦКУ), а що ж стосується відповідальності - згідно із законом (ст. 614 ЦКУ), сторона й так не несе відповідальність за порушення відповідальності за відсутності вини (вина при «форс-мажорі» буде відсутня).