Земельне право України

5.4. Зміна, припинення, поновлення, визнання недійсними договорів оренди землі

Зміна договору. ЗУ «Про оренду землі» не передбачає спеціальних підстав для зміни договору оренди землі (крім зміни умови про орендну плату - див. нижче). Ч. 2 ст. 30 Закону проголошує, що « [у]разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку», проте не встановлює засад для вирішення такого спору. З огляду на це, вважаємо, що до відносин із зміни договору оренди землі слід застосувати положення ст. 651 ЦКУ:

«2. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

3. Уразі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.»

Також, на наш погляд, до відносин щодо зміни договору оренди земельної ділянки повинні застосовуватися положенням ст. 652 ЦКУ «Зміна або розірвання договору у зв’язку з істотною зміною обставин». Порядок розірвання договору оренди у сфері господарювання визначається ст. 188 ГКУ.

Ч. 1 ст. 23 ЗУ «Про оренду землі» передбачені спеціальні правила щодо зміни умови договору оренди землі про орендну плату (щодо земель державної та комунальної власності). Зокрема, « [о]рендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди». Проте оскільки закон не встановлює порядку перегляду орендної плати, дана норма перетворюється на декларацію.

Ч. З ст. 23 Закону передбачає, що « [о]рендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини». На наш погляд, дане положення є казуальним викладенням по відношенню до конкретної ситуації загального положення ст. 652 ЦКУ і жодної специфіки не передбачає.

Припинення договору. Загальні підстави припинення договору оренди землі передбачені ст. 31 ЗУ «Про оренду землі»: «Договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено;

  • викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
  • поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
  • смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
  • ліквідації юридичної особи-орендаря;
  • відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
  • набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Припинення договору шляхом його розірвання відбувається відповідно до положень ст. 32 Закону:

«На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.»

Законодавство конкретизує, яка саме несплата орендної плати (така несплата є порушенням ст. 24 ЗУ «Про оренду землі») є підставою для розірвання договору. П.«д» ст. 141 ЗКУ визначає, що підставою для припинення права користування (у т. ч. оренди) земельною ділянкою є лише систематична несплата орендної плати, при визначенні поняття «систематичності» слід звертатися до ч. 1 ст. 782 ЦКУ, яка надає право наймодавцеві відмовитися від договору найму якщо наймач не вносить плату за три місяці «підряд».

Оскільки перелік підстав для розірвання договору оренди в судовому порядку, передбачений ст. 32 ЗУ «Про оренду землі», не є закритим, видається за можливе субсидіарно використовувати положення ст. ст.. 651, 652 (розглядалися вище при розгляді підстав зміни договору), а також ст. ст.. 783, 784 ЦКУ:

«Стаття 783. Розірвання договору найму на вимогу наймодавця

1. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Стаття 784. Розірвання договору найму на вимогу наймача

1. Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймодавець передову користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі.»

Можливість поновлення договору оренди землі передбачено ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (майже повністю дублює ст. 764 ЦКУ): «орендар, який належно виконував обов´язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору».

Слід зазначити, що «переважне право» у тому вигляді, як воно зафіксоване у чинному законодавстві, фактично не має механізму реалізації. Після закінчення попереднього договору оренди до укладення нового договору із іншим орендарем завжди існуватиме певний проміжок часу, що не дозволяє говорити про те, що новий договір - це «поновлений» старий. Отже, за чинним законодавством «переважне право» на поновлення договору перетворюється на формальну декларацію.

Як видається, більш вдалим є законодавче закріплення переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки у законодавстві Республіки Білорусь, де передбачено, що у разі, якщо орендодавець від-мовив орендарю в укладенні договору на наступний термін, але протягом року з дня закінчення строку договору уклав договір оренди з іншою особою, орендар вправі вимагати у суді переведення на себе прав і обов´язків за укладеним договором із відшкодуванням збитків, спричинених відмовою поновити договір оренди, або лише відшкодування збитків.

Згідно із ч. З ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», « [у] разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням». На відміну від ст. 764 ЦКУ, де використана формула «договір вважається поновленим», у ЗУ «Про оренду землі» йдеться про те, що договір «підлягає поновленню». Це дає підстави для позиції (яку займає, наприклад, Вищий господарський суд України), за якою ЗУ «Про оренду землі» не передбачає автоматичного поновлення договору. Нам така позиція видається сумнівною, вважаємо, що термін «поновлення» означає у даному випадку безперервність орендних відносин, якої не буде, якщо слідувати позиції суду.

Цікавою є справа, у якій позивач вважав договір оренди земельної ділянки, укладений із його бабусею (після якої він успадкував земельну ділянку), таким, що припинився з її смертю. На наш погляд, суди першої та апеляційної інстанцій правильно вважали, що із смертю первісного орендодавця договір не припиняється, натомість, права та обов´язки за договором перейшли до спадкоємця-власника земельної ділянки. Крім того, зі спливом терміну оренди суди вірно вважали його автоматично поновленим відповідно до положень ч. З ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними. На сьогодні не має однозначного вирішення питання, до якого виду недійсних угод (правочинів) належать договори оренди землі у разі їх невідповідності вимогам закону (за відсутності спеціальної вказівки на вид недійсності): нікчемних чи оспорюваних. Положення спеціального земельного законодавства (ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», ст. 210 та ін. ЗКУ) виходять із можливості визнання недійсними угод із земельними ділянками, що дехто тлумачить як вказівку на оспорюваність цих угод.

На наш погляд, такий висновок є спірним. Вважаємо, що встановлена законом можливість звернення з вимогою про визнання недійсною угоди, передбачена ст. 210 ЗКУ, не спростовує нікчемного характеру угоди, якщо її недійсність прямо передбачена законом (наприклад, недодержання нотаріальної форми). У випадку подібного звернення щодо нікчемної угоди суд, визнаючи таку угоду недійсною, усуває спірність у правовідносинах, але недійсність угоди не пов´язана із рішенням суду, вона існує об´єктивно. Так само, у випадку звернення до суду з вимогою про визнання права, право, що захищається, існує незалежно від рішення суду.

Таким чином, на наш погляд, до угод із земельними ділянками, щодо яких є спеціальна вказівка в законі на їх нікчемність (наприклад, щодо яких недотримана нотаріальна форма, якщо вона вимагається законом), повинні застосовуватися наслідки, передбачені цивільним законодавством саме для нікчемних угод, і положенням ст. 210 ЗКУ та ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» це не суперечить. Інші угоди із земельними ділянками, які не відповідають законодавству, але спеціальна вказівка як на нікчемність, так і на оспорюваність яких відсутня, слід вважати нікчемними, застосовуючи ч. 2 ст. 215 ЦКУ (« [н]едійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин)») разом із ч. 1 ст. 203 ЦКУ («[з]міст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства»). Такий підхід видається більш продуктивним, оскільки розвантажує суди від формальних, непотрібних позовів про визнання недійсними тих правочинів, недійсність яких є очевидною.

Разом із тим, і у практиці, і у правовій доктрині існує й інша думка, за якою положення ст. 215 ЦКУ разом із ст. 205 «[п]равочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним») слід тлумачити на користь оспорюваності угод, що суперечать законодавству, проте окрема вказівка на нікчемність яких відсутня. Більш того, на даний час в Україні існує практика визнання договорів оренди землі недійними лише на майбутнє, тому що, мовляв, «оскільки зі змісту договору оренди випливає можливість його припинення лише на майбутнє, так як за договором оренди неможливо повернути вже здійснене користування орендованим майном». Такий висновок видається нам вочевидь помилковим: неможливість реституції «користування» абсолютно не означає, що між сторонами не повинні відбутися певні розрахунки, що випливають із недійсності договору (наприклад, у разі, коли оренда плата нижча або вища від вартості користування). До того ж, згаданий висновок прямо суперечить ч. 1 ст. 216 ЦКУ. З огляду на сказане, правильною слід вважати практику тих судів, які визнають договори оренди недійсними з моменту укладення, а також розглядають вимоги щодо визнання договорів оренди недійсними незалежно від закінчення строку оренди.

Зарегульованість земельно-орендних відносин, зокрема, закріплення в законі явно надмірної кількості умов договору оренди призводить до значної кількості спорів щодо визнання недійсними договорів оренди землі з самих різноманітних підстав: відсутності у договорі «строків та умов передачі земельної ділянки орендарю», вказівки на форму орендної плати, санкцій за порушення договору, умов збереження стану та умов використання земельної ділянки, незазначення умов використання земельної ділянки, збереження стану об´єкта оренди, відсутності акту приймання-передачі земельної ділянки, акту визначення меж земельної ділянки в натурі і навіть дати укладення договору або дати прийому-передачі земельної ділянки тощо. Договори оспорюються через невідповідність ПКМ «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» від 25.12.1998 № 2073 (яка зараз фактично не може бути застосована, оскільки в основній своїй частині не відповідає чинному ЗКУ та іншим законам), порушення вимог Інструкції про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Мін´юсту України від 03.03.2004 № 20/5 щодо необхідності нотаріального посвідчення договору тощо.

Також договори оренди землі оспорюються через невідповідність закону окремих істотних умов договору, наприклад, з підстав визначення у договорі строку оренди землі «без урахування періоду ротації основної сівозміни».

При цьому слід вважати правильною позицію тих судів, які тлумачать двозначності у правовому регулюванні та самому договорі на користь дійсності договору, а значить - на користь потребам цивільного обігу та економіки, суспільства в цілому. Зокрема, на наш погляд, у багатьох випадках «істотні умови договору оренди» насправді передбачені чинним законодавством: наприклад, за відсутності будь-якої вказівки у договорі на становить жодних складнощів визначення сторони, «яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини» - це орендодавець (ст. 11 ЗУ «Про оренду землі»). А у ситуації із «існуючими обмеженнями (обтяженнями) щодо використання земельної ділянки» сторони взагалі не можуть встановити їх у договорі - вони існують незалежно від договору оренди і можуть бути у договорі хіба що відтворені (не будучи, звичайно, умовами договору). Подібний перелік можна продовжувати. З огляду на сказане, в описаних випадках відсутність текстуального відображення у договорі певної умови, і так визначеної законодавчо, повинна означати лише те, що застосовуються положення закону, з якими сторони погодилися у належній письмовій формі.

Правильною слід визнати і практику, за якою відмінності договорів оренди від Типового договору, затвердженого ПКМ від 03.03.2004 № 220, не повинні розглядатися як підстава для визнання договору недійсним (або для того, щоб вважати його нікчемним). Причина цього - те, що ст. 14 ЗУ «Про оренду землі» уповноважила уряд не на затвердження типового договору, а на затвердження типової форми договору.

Вірною є і позиція, за якою відсутність акту приймання-передачі не може розглядатися як підстава недійсності договору683. Відповідно до ст. 18 ЗУ «Про оренду землі», «[д]оговір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації». Відповідно, лише після державної реєстрації договору на його підставі можуть виникати права і обов´язки, у т. ч. право володіння орендованою земельною ділянкою. Оскільки акт приймання-передачі, очевидно, посвідчує саме передачу земельної ділянки у володіння орендарю, насправді він ніяк може бути «невід´ємною частиною договору оренди», на підставі якого він має складатися (не кажучи вже про те, що у випадку із нерухомим майном про фактичну передачу вести мову взагалі не можна).

При вирішенні вимог про визнання договорів оренди недійсними з підстав відсутності акту визначення меж земельної ділянки в натурі слід мати на увазі, що такий акт ніяк не впливає на зміст договору, тому його відсутність, на наш погляд, не може вплинути на дійсність договору.

Трапляються випадки оспорювання договорів оренди земельних ділянок з тих мотивів, що на ділянці знаходиться нерухоме майно інших осіб. Суди не завжди задовольняють такі вимоги, що слід вважати помилкою. Як видається, крім очевидного порушення принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будівель та споруд, в усіх таких випадках порушується принцип цільового використання землі, закріплений, зокрема, у п.«а» ч. 1 ст. 91, п.«а» ч. 1 ст. 96 ЗКУ - орендар завідомо не зможе використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням. Тому відповідна угода повинна визнаватися судом недійсною як фіктивна (ст. 234 ЦКУ), оскільки не спрямована на надання орендарю реальної можливості користуватися земельною ділянкою під будівлею.

Договори оренди землі оспорюються з мотивів підписання таких договорів не стороною, а іншою особою (зазвичай, родичами орендодавця). У випадках, коли орендодавець згодом отримував орендну плату, суди обґрунтовано застосовували положення ст. 241 ЦКУ і вважали, що договір, укладений представником із перевищенням повноважень, згодом був схвалений довірителем. З іншого боку, отримання орендодавцем орендної плати саме по собі не обов´язково свідчить про схвалення ним договору - воно може сприйматися ним як отримання компенсації за безпідставне використання його майна. Втім, очевидно, орендодавець має заявити про те, що він сприймає надане орендарем майно не як орендну плату письмово під час отримання першого платежу - інакше він не зможе спростувати письмовий доказ (відомість про виплату орендної плати).

Існує практика оспорювання договорів оренди земельних ділянок із тих підстав, що земельна ділянка раніше була передана в оренду іншій особі. У досліджених справах позовні вимоги з цих підстав задовольнялися. На наш погляд, такий підхід по суті є правильним, оскільки згідно із чинним законодавством право оренди землі по суті є речовим (якби мова йшла про зобов´язальне право, надання речі в користування третій особи означало б порушення першого договору, проте не було б підставою недійсності договору з такою третьою особою). Між тим, в обґрунтування винесеного рішення доречно було б послатися на ч. 5 ст. 116 ЗКУ, яка якраз і встановлює правило про неможливість передачі в користування земельної ділянки без припинення права попереднього користувача (в т. ч. орендаря). Цього суди не робили.

Перехід права оренди при відчуженні будівель і споруд, розташованих на земельній ділянці. Відповідно до ч. 2 ст. 120 ЗКУ,

«2. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.»

Відповідно до ч. З ст. 7 ЗУ «Про оренду землі», «До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда».

Відповідно до ч. 4 ст. 6 ЗУ «Про іпотеку», якщо «земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов’язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею)».

Конструкція наведених норм залишає питання про те, чи відбувається перехід права користування (у нашому випадку - оренди) «автоматично» в силу закону, чи процитовані норми є лише підставою вимагати переукладення відповідного договору з новим суб´єктом та розірвання договору зі старим. На нашу думку, перевагу слід віддати першому варіанту тлумачення, які більше відповідає суті відносин: у будь-якому випадку, фактичним користувачем земельної ділянки є той, хто використовує розташовану на ній будівлю. Разом із тим, в Україні існує судова практика, яка виходить із того, що перехід права власності на будівлю або споруду є лише підставою для розірвання договору з первісним орендарем та укладення нового договору з новим орендарем.