Земельне право України

2. Загальна характеристика обмежень прав на землю

На відміну від загального правила, встановленого ч. 2 ст. 319 ЦКУ, (« [в]ласник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону»), обсяг права користування земельною ділянкою є обмеженим і обумовлюється цільовим призначенням земельної ділянки: земельна ділянка може (і повинна) використовуватися лише за цільовим призначенням (ст. ст.. 91, 96 ЗКУ).

Існують також спеціальні обмеження права користування, пов´язані із встановленням територій із обмеженим режимом використання. Нижче розглядаються найбільш типові з таких обмежень.

Охоронні зони.

Охоронні зони (див. ст. 112 ЗКУ) можна визначити як території із обмеженим режимом використання, що встановлюються навколо особливо цінних та/або вразливих об´єктів з метою їх охорони. Охоронні зони, зокрема, встановлюються навколо:

• об´єктів природно-заповідного фонду (ст. ст.. 39, 40 та ін. ЗУ «Про природно-заповідний фонд»);

• об´єктів культурної спадщини (ч. 2 ст. 54 ЗКУ, ст. 32 ЗУ «Про охорону культурної спадщини»);

• об´єктів транспорту (ст. 73 ЗКУ, ст. ст.. 11,23 ЗУ «Про транспорт», ст. 6 «Про залізничний транспорт», ст. 11 ЗУ «Про трубопровідний транспорт»);

• об´єктів зв’язку (ст. 75 ЗКУ, ст. 10 Закону «Про телекомунікації», ПКМ «Про затвердження правил охорони ліній електрозв´язку» від 29.01.1996 №135);

• об´єктів енергетики (ст. 19 ЗУ «Про електроенергетику», ст. ст.. 18, 22-24 та ін. ЗУ «Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об´єктів», ПКМ «Про затвердження Правил охорони електричних мереж» від 04.03.1997 № 209);

• об´єктів гідрометеорологічної діяльності (ст. 13 ЗУ «Про гідрометеорологічну діяльність», ПКМ «Про затвердження Порядку встановлення охоронних зон навколо об´єктів, призначених для гідрометеорологічних спостережень та інших видів гідрометеорологічної діяльності, та режиму їх використання» від 11.12.1999 № 2262);

• геодезичних пунктів (ст. 22 ЗУ «Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність», ПКМ «Про Порядок охорони геодезичних пунктів» від 19.07.1999 № 1284);

• інженерних комунікацій (див. п. п. 20,25, 28, 35, 36-2 Єдиних правил ремонту, утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правил користування ними і охорони, затверджених ПКМ від 30.03.1994 № 198).

Правовий режим охоронних зон відрізняється залежно від об´єкта, навколо якого встановлена зона, проте завжди передбачає обмеження щодо можливих видів використання земельної ділянки. Конкретний зміст режиму охоронної зони визначається наведеними вище нормативно-правовими актами.

Зони санітарної охорони

Зона санітарної охорони [джерел водопостачання] - «територія і акваторія, де запроваджується особливий санітарно-епідеміологічний режим з метою запобігання погіршенню якості води джерел централізованого господарсько-питного водопостачання, а також з метою забезпечення охорони водопровідних споруд» (ст. 1 ВКУ). Положення про зони санітарної охорони вміщені у ст. ст.. 59, 93 та ін. ВКУ, ст. 113 ЗКУ, ст. 18 ЗУ «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення», розділі VII ЗУ «Про питну воду та питне водопостачання», ПКМ від 18.12.1998 № 2024 «Про правовий режим зон санітарної охорони водних об´єктів».

Зони санітарної охорони джерел та об´єктів централізованого питного водопостачання входять до складу водоохоронних зон і поділяються на три пояси: перший пояс (суворого режиму) включає територію розміщення водозабору, майданчика водопровідних споруд і водопідвідного каналу; другий і третій пояси (обмеження і спостереження) включають територію, що відводиться для забезпечення охорони джерел та об´єктів централізованого питного водопостачання (ст. 35 ЗУ «Про питну воду та питне водопостачання»). Режим різних поясів зон санітарної охорони джерел водопостачання визначається відповідно до розділу VII ЗУ «Про питну водну та питне водопостачання», а також ПКМ від 18.12.1998 № 2024 «Про правовий режим зон

Навколо курортів передбачаються округи санітарної (гірничо-сані-тарної) охорони (ст. ст.. 30-33 та ін. ЗУ «Про курорти», ст. 48 ЗКУ), які, в свою чергу, поділяються на зони [санітарної охорони]: першу (суворого режиму), другу (зону обмежень), третю (зону спостережень) - ст. 30 ЗУ «Про курорти». Встановлення меж зон санітарної охорони здійснюється в порядку розроблення проектів землеустрою.

1-ий пояс санітарної охорони джерела водопостачання (курорт Трускавець, Львівська обл.).

Територія огороджена, доступ сторонніх осіб заборонено. Не дивлячись на позначення «1 зона», що наводить на думку про 1 зону округу санітарної охорони курорту, режим огородженої території визначається положенням законодавства про перший пояс (суворого режиму) зони санітарної охорони джерела водопостачання (ст. 36 ЗУ «Про питну воду та питне водопостачання»). Позначення «1 зона» вжите помилково.

1-а зона [округу] гірничо-санітарної охорони курорту (курорт Трускавець, Львівська обл.) Режим 1 зони (суворого режиму) округу гірничо-санітарної охорони курорту Трускавець визначається положеннями ст. 31 ЗУ «Про курорти». В межах 1 зони міститься 1 пояс (також суворого режиму) санітарної охорони джерела водопостачання із ще більш жорсткими обмеженнями.

Загальною рисою зон санітарної охорони є встановлення достатньо суворих обмежень, що покликані повністю виключити ймовірність забруднення джерел водопостачання або курортних місцевостей.

Санітарно-захисні зони

Санітарно-захисні зони - території з обмеженим режимом землекористування, де забороняється розміщення об´єктів, пов´язаних з постійним перебуванням людей (таке визначення випливає зі ст. 114 ЗКУ). Встановлюються навколо шкідливих об´єктів з метою захисту населення та територій від їх впливу.

Схоже визначення закріплено у ДСТУ 2156-93 «Безпечність промислових підприємств. Терміни та визначення». За ним, санітарно-захисна зона - це «територія навколо потенційно небезпечного підприємства, в межах якої заборонено проживання населення та ведення господарської діяльності і розміри якої встановлюються проектною документацією за погодженням з органами державного регулювання безпеки відповідно до державних нормативних документів». Між тим, очевидні і відмінності: наприклад, за ДСТУ в межах зони забороняється будь-яка господарська діяльність, що із ст. 114 ЗКУ та інших актів законодавства не випливає. Звичайно, визначення ДСТУ не може коригувати режиму санітарно-захисних зон, що встановлений актами вищої юридичної сили.

Спеціальні положення про санітарно-захисні зони передбачені у ст. 24 ЗУ «Про охорону атмосферного повітря», ст. 45 ЗУ «Про використання ядерної енергії та радіаційну безпеку», ст. 15 ЗУ «Про видобування та переробку уранових руд», ст. 20 ЗУ «Про електроенергетику», ст. ст. 21 та 32 ЗУ «Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об´єктів».

Розмір та особливості правового режиму санітарно-захисних зон визначаються актами законодавства про забезпечення санітарно-епідемічного благополуччя населення (насамперед, санітарними нормами і правилами): Державними санітарними правилами планування та забудови населених пунктів, затвердженими наказом МОЗ України № 173 від 19.06.1996, п. З Правил охорони електричних мереж, затверджених ПКМ від 04.03.1997 № 209, наказом МОЗ України «Про затвердження державних санітарних правил та норм» № 239 від 01.08.1996, п. п. 3.5, 3.6. Державних санітарних правил та норм «Гігієнічні вимоги щодо облаштування і утримання кладовищ в населених пунктах України», затверджених постановою Головного державного санітарного лікаря України від 01.07.1999 № 28 та ін.

Розміри та режим санітарно-захисних зон визначаються також нормативними документами у галузі будівництва: ДБН. Б.2.4-1-94 «Планування і забудова сільських поселень», п. 10 ДБН 360-92** «Планування і забудова міських і сільських поселень», ДБН Б.2.4—3-95 «Планування і забудова сільських поселень. Генеральні плани сільськогосподарських підприємств», ДБН Б.2.4-4-97 «Планування і забудова сільських поселень. Планування та забудова малих сільськогосподарських підприємств та селянських (фермерських) господарств» тощо.

Основою для встановлення санітарно-захисних зон є санітарна класифікація підприємств, виробництв та об´єктів, що наведена у додатку № 4 до згаданих вище Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів. Підприємства за шкідливістю поділяються на 5 класів, відповідно до яких встановлюються санітарно захисні зони від 50 до 3000 м.

Зони особливого режиму використання земель

Зони особливого режиму використання земель - території з обмеженим режимом використання, які встановлюються навколо військових об´єктів з метою їх фізичної охорони, а також для захисту населення від впливу таких об´єктів (таке визначення випливає із ч. 1 ст. 115 ЗКУ, ст. З ЗУ «Про використання земель оборони»).

Ст. З ЗУ «Про використання земель оборони» відносить до зон осо-бливого режиму використання земель прикордонну смугу. Правовий режим прикордонної смуги визначається ЗУ «Про державний кордон України» (ст. ст.. 18, 22-24), а також ПКМ від 27.07.1998 № 1147 «Про прикордонний режим».

Вже згаданою ст. З ЗУ «Про використання земель оборони» передбачено, що навколо військових частин та оборонних об´єктів можуть створюватися зони з особливим режимом використання земель з метою забезпечення функціонування цих військових частин та об´єктів, збереження озброєння, військової техніки, іншого військового майна, охорони державного кордону України, захисту населення, господарських об´єктів і довкілля від впливу аварійних ситуацій, стихійних лих і пожеж, що можуть виникнути на цих об´єктах.

Заслуговують також на особливу увагу обмеження прав на землю, що випливають із т. з. правил добросусідства.

Правила добросусідства

Правилам добросусідства спеціально присвячена ст. 103 ЗКУ: «Стаття 103. Зміст добросусідства

1. Власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

2. Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов’язані не використовувати земельні ділянки способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив).

3. Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов’язані співпрацювати при вчиненні дій, спрямованих на забезпечення прав на землю кожного з них та використання цих ділянок із запровадженням і додержанням прогресивних технологій вирощування сільськогосподарських культур та охорони земель (обмін земельних ділянок, раціональна організація територій, дотримання сівозмін, встановлення, зберігання межових знаків тощо).»

На думку П. Ф. Кулинича, «право добросусідства в суб’єктивному аспекті являє собою сукупність прав власників та користувачів земельних ділянок на найбільш повне, безпечне та комфортне користування земельними ділянками відповідно до їх цільового призначення. Цим правам кореспондує сукупність обов’язків власників та користувачів сусідніх (суміжних) земельних ділянок, які полягають у зміні характеру чи припиненні здійснюваної ними діяльності, яка хоча не суперечить цільовому призначенню належних їм земельних ділянок, але негативно впливає на сусідів (сусідні земельні ділянки)». На його думку, право добросусідства в об´єктивному розумінні є інститутом земельного права.

Для регулювання сусідських відносин важливе значення мають загальні положення ст. 13 ЦКУ щодо меж здійснення цивільних прав. Зокрема, « [н]е допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах» (т. з. «шикана»). Проявом дії цього правила у сусідських відносинах може бути, наприклад, заборона зведення споруд, що зводяться власником земельної ділянки з єдиною метою дошкулити сусідам (заборона на такі споруди - була прямо передбачена, наприклад, будівельними статутами та міськими правами деяких міст Німеччини).

На наш погляд, із загальних принципів земельного законодавства випливає, що землевласник зобов´язаний використовувати свою власність «розумно»; якщо власність використовується незаконно або «нерозумно» - власник несе відповідальність за шкоду, заподіяну іншим. На противагу, власник зобов´язаний вживати заходів, щоб уникнути шкоди від «розумних» дій сусідів (наприклад, якщо будівництво житла із відповідною інфраструктурою збільшило стікання води; власник нижче за течією зобов´язаний вжити розумних заходів для уникнення заподіяння йому шкоди).

N8. Вивчення практики свідчить, що спори між сусідами про межу, коли один із сусідів вважає, що інший зайняв частину його земельної ділянки, виявляються одними із найбільш складних для вирішення, оскільки вимагають застосування спеціальних знань, встановлення фактів, що мали місце у далекому минулому (надання земельної ділянки в користування могло мати місце десятки років тому) тощо. Трапляються ситуації, у яких встановити напевне місцезнаходження межі неможливо в принципі - адже протягом тривалого часу правоустановчі документи не містили плану земельних ділянок.

Слід визнати правильною позицію тих судів, які у разі неможливості достовірного встановлення дійсного розташування межі (а така ситуація є досить поширеною) не відмовляють у задоволенні позову, а встановлюють межу на підставі положень ст. 107 ЗКУ, за ч. 2 якої « [у] разі неможливості виявлення дійсних меж їх встановлення здійснюється за фактичним використанням земельної ділянки. Якщо фактичне використання ділянки неможливо встановити, то кожному виділяється однакова за розміром частина спірної ділянки».

Варто також зазначити, що у подібних категоріях справ предмет спору, його матеріальне вираження зазвичай просто неспівставні із зусиллями і витратами сторін та держави на вирішення спору. За таких умов видається необхідним ініціювати зміни в законодавство, які б передбачали вирішення спорів про межу, а можливо, і деяких інших категорій дрібних спорів, за окремою скороченою та спрощеною процедурою. Така процедура мала б передбачати вирішення справи в одній інстанції, рішення якої було б остаточним або з обмеженням підстав перегляду.

Часто спори у відносинах сусідства виникають через розміщення тих чи інших споруд або рослин (дерев та кущів).

Споруди. У разі, якщо споруда збудована на земельній ділянці сусіда, порушення права власності, як і правил добросусідства, очевидне. Проте порушення також може мати місце й у випадку, коли будівля споруджена хоча і не на сусідній ділянці, проте так, що воно справляє на неї незручності понад межі незручностей від звичайного сусідства. Зручним формальним критерієм для визначення таких меж є положення технічного законодавства, насамперед, державних будівельних норм, не підлягає розгляду в судах в порядку цивільного судочинства. Практика розгляду подібних вимог по суті видається помилковою.

Інші обмеження

Перелік обмежень, зазначений у главі 18 ЗКУ «Обмеження прав на землю» і розглянутий вище, не є вичерпним. Його можна продовжити, виділивши також такі обмеження прав на землю:

• зони особливого режиму забудови - їх режим і порядок встановлення визначаються відповідно до ст. 39 ЗКУ, Законів України «Про основи містобудування», «Про архітектурну діяльність», «Про планування та забудову територій» будівельними нормами та правилами: ДБН 360-92** «Планування та забудова населених пунктів» та ін.;

• водоохоронні зони, прибережні захисні смуги, берегові смуги водних шляхів - режим і порядок встановлення визначаються главою 12 ЗКУ, ст. ст.. 87-93 ВКУ;

• зелені зони - існування передбачене ПКМ від 16.05.2007 № 733 «Про затвердження Порядку поділу лісів на категорії та виділення особливо захисних лісових ділянок», ГОСТ 17.5.3.01-78 «Охорона природи. Землі. Склад і розмір зелених зон міст»;

• зони радіоактивно-забруднених територій - правовий режим і порядок встановлення визначені ст. ст.. 169, 170 ЗКУ, ЗУ «Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи» та особливо забруднених ділянок в її межах та містять інформацію про деякі особливості її правового режиму - обмеження права загального землекористування;

• зони надзвичайних екологічних ситуацій - поняття, правовий режим та порядок оголошення передбачені ст. 1 ЗУ «Про зону надзвичайної екологічної ситуації», актами про оголошення окремих зон надзвичайних екологічних ситуацій: напр., Указ Президента «Про оголошення територій у межах населених пунктів Болеславчик, Мічуріне, Підгір´я, Чаусове-1, Чаусове-2 Первомайського району Миколаївської області зоною надзвичайної екологічної ситуації» від 31.08.2000 № 2039, затверджений Законом від 05.09.2000 № 1931.

Наведений перелік, поза сумнівом, не може вважатися вичерпним.