Земельне право України

2.2. «Оренда» земельних часток (паїв) без виділення в натурі

Статистика. Станом на 01.10.2010 укладено 4,59 млн. договорів оренди земельних часток (паїв), з них 4,11 млн. - «згідно з державними актами».

Оскільки після видачі державного акту право на земельну частку (пай) припиняється і виникає право власності на земельну ділянку, насправді загальна кількість договорів оренди земельних часток (паїв) (у суворому розумінні) становить різницю двох наведених цифр, тобто біля 0,48 млн. Середній розмір орендної плати на рік за 1 гектар складає 296,4 грн. - сума, на наш погляд, мізерна.

Загальна характеристика. Таке явище, як «оренда земельних часток (паїв)», було вперше запроваджене Указом Президента України «Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)» від 15.12.1998 № 1353, причому передбачалося, що для укладення договору «оренди» достатньо бажання однієї сторони - «селянина-пенсіонера», за змістом Указу, інша сторона («підприємства, установи, організації, які використовують землю для сільськогосподарського виробництва») у цьому випадку була зобов´язана укласти договір. Встановлювався мінімальний розмір орендної плати - 0,5 відсотка вартості земельної частки (паю). На виконання Указу було прийнято ПКМ від 23.04.1999 № 672 «Про проведення перерахунку обсягів натуральної та відробіткової форм плати за оренду земельної частки (паю) у грошову».

В подальшому сфера застосування «оренди» земельних часток (паїв) була розширена. Указом Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» від 03.12.1999 № 1529 передбачалося (пп.«а» п. 1) «запровадження обов´язкового укладання договорів оренди земельної частки (паю) з виплатою орендної плати у натуральній або грошовій формах на рівні не менше одного відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості частки (паю)». Згодом Указом від 02.02.2002 № 92 (п. 1) граничний розмір орендної плати було «встановлено» на рівні не менше 1,5 відсотка, а ще пізніше, Указом від 19.08.2008 № 725/2008 - на рівні 3 відсотків вартості земельної частки (паю).

На наш погляд, в силу конституційно встановленої компетенції Президента, а також формулювань самих Указів (де містяться не норми загального застосування, а вказівки органам виконавчої влади «вжити організаційних заходів») положення зазначених Указів не мають і не можуть мати обов´язкового характеру. Між тим, на практиці вони частіш за все сприймаються як обов´язкові, і відносини з оренди земельних часток (паїв) набули великого поширення.

У спеціальній літературі зазначалося, що про «оренду» земельних часток (паїв) мова може йти з надзвичайно великою долею умовності, таку «оренду» в жодному разі не можна вважати орендою землі.

На наш погляд, у всьому масиві договорів «оренди» земельних часток (паїв) слід вирізняти випадки, коли «орендарі» є суб´єктами права колективної власності на землю, що виникло в них на підставі положень ЗКУ в редакції 1992 р. - у такому випадку «оренда» фактично передбачає стимулювання суб´єкта права на земельну частку (пай) до того, щоб він утримувався від реалізації свого права на виділення земельної частки (паю) в натурі. Суб´єкт же права колективної власності продовжує використовувати земельну ділянку, що й так належить йому на праві власності.

Починаючи з листопада 1995 р. в Донецькій області здійснювалася реорганізація КСП шляхом створення нових суб´єктів господарювання, що використовували земельні ділянки на підставі т. зв. договору про рентні платежі, що за змістом є практично тотожними описаному варіанту договору «оренди» земельних часток (паїв).

Договір оренди земельної частки (паю), що передбачав стимулювання суб´єкта права на земельну частку (пай) до того, щоб не виділяти свій пай в натурі (див.вище п. 3.1).

Між тим, в більшості випадків договори «оренди» земельних часток паїв є саме засобом створення видимості законності землекористування сільськогосподарських підприємств, що утворилися на місці ліквідованих КСП. Фактично, йдеться ні про що інше, як про «звичайну» оренду земельних ділянок, адже, враховуючи наявність схем поділу земель колективної власності (див. вище), практично кожен суб´єкт права на земельну частку (пай) знає, яка ділянка належатиме йому. А орендар відповідно до договору оренди земельної частки (паю), відповідно, приступає до її використання.

Попри очевидну незаконність подібної практики (договір «оренди земельної частки паю» не відповідає і не може відповідати вимогам до договору оренди земельної ділянки, яка ще не перебуває у власності «орендодавця») вона набула величезних масштабів. За таких умов держава вже не могла формально «відмахнутися» від неї. Навпаки, законодавець став розглядати договори «оренди» земельних часток (паїв) як законні та навіть спробував надати їм певної стабільності. Так, абз.1 п. 8 розділу X «Перехідні положення» ЗКУ було передбачено «переважне право» сільськогосподарського підприємства-орендаря «на оренду земельних ділянок у таких громадян на строк, що був обумовлений у договорі оренди земельної частки (паю), або, за погодженням сторін, на інший строк».

Таке право фактично не має механізму реалізації. Напевно, саме у зв´язку із цим у абз.2 розділу IX «Перехідні положення» ЗУ «Про оренду землі» в ред. від 02.10.2003 було передбачено, що « [п]ісля виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін». Таким чином, незважаючи на всю сумнівність конструкції «оренди» земельних часток (паїв), на наш погляд, законодавець легітимізував відповідні відносини і, більш того, передбачив їх обов´язкову трансформацію у «класичну» оренду після виділення земельної частки (паю) на місцевості.

Між тим, мусимо відзначити, що нещодавно ВСУ чомусь витлумачив процитоване положення ЗУ «Про оренду землі» у зовсім незрозумілий для нас спосіб - він, пославшись на нього, фактично проігнорував його зміст, вважаючи, що «переукладення» договорів оренди після виділення земельної частки (паю) в натурі є нічим не обмеженим правом власника ділянки, а не його обов´язком.

Типова форма. Наказом Держкомзему від 17.01.2000 № 5 затверджено Типовий договір оренди земельної частки (паю). У правовій доктрині існує думка (її дотримується, наприклад, М. В. Шульга), за якою Типовий договір оренди земельної частки (паю) обов´язковим. Існує і судова практика визнання недійсними або ставлення як до нікчемних до договорів оренди земельних часток (паїв), що суперечить Типовому договору.

При цьому не береться до уваги те, що жоден законодавчий акт не уповноважує Держкомзем затверджувати типовий договір оренди земельної частки (паю) чи його форму. Водночас, виходячи із положень ст. 19 Конституції України, Держкомзем як орган державної влади не міг встановлювати правового регулювання, якщо він не уповноважений на це законом. Отже, затверджений Держкомземом типовий договір не може мати правового значення, і визнання договорів недійсними (ставлення до них як до нікчемних) з підстав недотримання т. зв.типового договору оренди земельної частки (паю) не ґрунтується на законі.

Реєстрація. Реєстрація договорів оренди земельних часток (паїв) передбачена Указом Президента України від 03.12.1999 № 1529 (шляхом вказівки КМУ «вжити організаційні заходи» щодо «запровадження спрощеного порядку реєстрації договорів»), порядок реєстрації встановлений ПКМ «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)» від 24.01.2000 № 119. Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦКУ, «правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом». Згадана постанова Кабінету Міністрів, а також Указ Президента законом не є, тому, на наш погляд, договори оренди земельних часток (паїв) є укладеними з моменту, коли сторони досягай згоди з усіх істотних умов (ст. 638 ЦКУ), нереєстрація договорів правових наслідків не тягне.