Земельне право України

3.8. Ведення державного земельного кадастру

Законодавче визначення державного земельного кадастру наведене у ч. 1ст. 193 ЗКУ:

«Державний земельний кадастр - єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками

багатьох державах кадастр як звід відомостей про об´єкти оподаткування є ровесником систем оподаткування, а отже, і самих держав823. Так, у Китаї кадастр існував вже 4000 років тому. Навіть у Біблії зустрічається згадка про прообраз земельного кадастру (Ієремія 32:8-16) - купча на землю підлягала оприлюдненню та зберіганню «на довгий час». Близько 3000 р. до н. е. у Стародавньому Єгипті було створено реєстр земель, що частково базувався на результатах зйомок земель. У Давньому Римі ще в VI ст. до н. е. проводилися описи земельної власності, чиє запровадження приписують Сервію Туллію. В цьому кадастрі виконувалась зйомка периметру ділянки нерухомості та встановлювався податок з врахуванням типу ґрунту, обробки, якості і продуктивності земельної ділянки. Відомо про введення в 594 р. до н. е. Законодавством Соломона функціонального кадастру Греції.

Визначною віхою у становленні земельного кадастру було запровадження в середині XI ст. у Англії реєстру земель під назвою Doomsday Book («Книга судного дня»). У середині XVI ст. у Швеції запроваджується реєстр оподатковуваних земель. Сучасні кадастрові системи світу переважно розвинулися з кадастрів європейських країн XVIII-XIX ст. ст..: кадастру Марії Терези {Maria Theresia Cadastre), впровадженого в Австро-Угорській монархії наприкінці XVIII ст., французького кадастру Наполеона (1807 р.) та Пруської поземельної книги -Gründbuch (1871 p.), яка вперше запровадила принцип конститутивності кадастрового запису - запис визнавався єдиним доказом існування права на землю.

Державний земельний кадастр є основою для ведення кадастрів інших природних ресурсів, а також для ведення містобудівного кадастру населених пунктів.

Загальні положення, що регламентують ведення державного земельного кадастру, містять:

• ст. 23 ЗУ «Про охорону навколишнього природного середовища» (передбачено існування кадастрів природних ресурсів);

• ст. ст.. 193-204 ЗКУ (глава 34 «Державний земельний кадастр»),

• ПКМ «Про затвердження Положення про порядок ведення державного земельного кадастру» від 12.01.1993 № 15;

• ПКМ «Про Програму створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру» від 02.12.1997 № 1355;

• ПКМ «Про затвердження Порядку виконання земельно-кадастрових робіт та надання послуг на платній основі державними органами земельних ресурсів» від 01.11.2000 № 1619;

• ПКМ «Про затвердження Тимчасового порядку присвоєння кадастрового номера земельній ділянці» від 18.08.2010 № 749;

• наказ Держкомзему, Мінфіну України та Мінекономіки України «Про затвердження Розмірів оплати земельно-кадастрових робіт та послуг» від 15.06.2001 № 97/298/124;

Окремо розглядатиметься нижче масив законодавства, що регламентує т. зв. державну реєстрацію земельних ділянок.

Склад земельно-кадастрової документації визначається п. 7 Положення про порядок ведення державного земельного кадастру, затвердженого ПКМ від 12.01.1993 №15:

«7. До земельно-кадастрової документації належать кадастрові карти та плани (графічні і цифрові), схеми, графіки, текстові та інші матеріали, які містять відомості про межі адміністративно-територіальних утворень, межі земельних ділянок власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, правовий режим земель, що перебувають у державній, колективній і приватній власності, їх кількість, якість, народногосподарську цінність та продуктивність по власниках землі і землекористувачах, населених пунктах, територіях сільських, селищних, міських, районних Рад народних депутатів, областях, Республіці Крим та Україні в цілому. Земельно-кадастрова документація включає книги реєстрації державних актів на право колективної, приватної власності на землю, право постійного користування землею, договорів на тимчасове користування землею, в тому числі на умовах оренди»

Інформатизація ведення державного земельного кадастру. У світі існує досвід відкритого та прямого доступу до баз даних реєстрації прав на земельні ділянки, досвід ведення реєстрів виключно у електронному вигляді або паралельно із паперовим способом.

Інформатизація та автоматизація ведення державного земельного кадастру в Україні передбачена ПКМ від 02.12.1997 № 1355 «Про Програму створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру».

На думку фахівців, одним з головних недоліків існуючого земельного кадастрового обліку слід вважати його статистичний характер (починаючи з радянських часів актуалізація кадастрових даних підмінялася веденням статистичної звітності з кількісного обліку земель за формами № 6-зем, 6 а-зем, 2-зем), просторові характеристики обліковувалися з недостатньою точністю та ретельністю. У діючих автоматизованих кадастрових системах, впровадження яких спорадично почалося з 1990-х рр., кадастровий план, як правило, містить два базові інформаційні шари: (1) межі земельних ділянок (з характеристиками об´єктів нерухомості) та (2) межі земельних угідь. Вчені-землевпорядники пропонують доповнити ці дані відомостями про належність ділянки до певного природно-сільськогосподарського регіону, межі захисних, охоронних та інших зон із особливим режимом, межі ділянок, включених до екологічної мережі, перспективні напрямки розвитку територій.

Станом на 01.05.2008 в інформаційній базі державного земельного кадастру знаходилися: електронний реєстр переліків усіх правовстановлюючих документів, виданих фізичним та юридичним особам України з 1992 року по нині, а саме - державних актів на право власності на землю, на право постійного користування землею та довгострокових (терміном понад 5 років) договорів оренди землі в загальній кількості 10,8 млн. записів; електронні файли обміну даними результатів землевпорядних робіт з семантичними та картографічними даними на земельні ділянки, внесені до Державного реєстру земель та узагальнені в географічних інформаційних системах (ГІС) на рівні кожної області в загальній кількості 7,4 млн. земельних ділянок (за винятком м. Києва, де громадянам видано 64450 державних актів на право власності на землю); результати кадастрового зонування всієї території України на кадастрові зони та квартали в єдиній системі географічних координат у загальній кількості електронних файлів метричної інформації про межі по 56,5 тис. зон та 378,0 тис. кварталів; електронні реєстри переліків назв вулиць у 29 978 населених пунктах у загальній кількості 323 062 назви тощо.

Складові державного земельного кадастру

Складові державного земельного кадастру визначаються ст. 196 ЗКУ: «Державний земельний кадастр включає:

а) кадастрове зонування;

б) кадастрові зйомки;

в) бонітування ґрунтів;

г) економічну оцінку земель;

Ґ) грошову оцінку земельних ділянок;

д) державну реєстрацію земельних ділянок;

е) облік кількості та якості земель.»

Розглянемо правове регулювання окремих складових ведення держав-ного земельного кадастру більш детально.

(а) Кадастрове зонування

Згідно зі ст. 197 ЗКУ, кадастрове зонування включає встановлення: «а) місця розташування обмежень щодо використання земель;

б) меж кадастрових зон та кварталів;

в) меж оціночних районів та зон;

г) кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці).»

На відміну від поняття «зонування територій» (різновид планування використання земель), передбаченого ст. 180 ЗКУ, кадастрове зонування не встановлює прав та обов´язків, а лише фіксує існуючий правовий режим та є технічним засобом обліку земель.

(б) Кадастрові зйомки

Ч. 1 ст. 198 ЗКУ визначає кадастрові зйомки як «комплекс робіт, виконуваних для визначення та відновлення меж земельних ділянок», що включають (ч. 2 цієї ж статті):

«а) геодезичне встановлення меж земельної ділянки;

б) погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами;

в) відновлення меж земельної ділянки на місцевості;

г) встановлення меж частин земельної ділянки, які містять обтяження

та обмеження щодо використання землі;

Ґ) виготовлення кадастрового плану.»

Здійснення кадастрових зйомок регулюється:

• ЗУ «Про топографо-геодезичну та картографічну діяльність» від 23.12.1998;

• ПКМ «Про порядок використання апаратури супутникових радіонавігаційних систем під час проведення топографо-геодезичних, картографічних, аерофотознімальних, проектних, дослідницьких робіт і вишукувань та кадастрових зйомок» від 13.07.1998 № 1075;

• ПКМ «Про ідентифікацію об´єктів нерухомого майна для державної реєстрації прав на них» від 08.12.2010 № 1117;

• Тимчасовими методичними вказівками щодо складання кадастрових планів обмежень і обтяжень щодо використання земель, затвердженими Держкомземом України 04.08.1999 (мають рекомендаційний характер);

• Положенням про земельно-кадастрову інвентаризацію земель населених пунктів, затвердженим наказом Держкомзему № 85 від 26.08.1997;

• ДСТУ 2393-94 «Геодезія. Терміни та визначення»;

• ГКНТА-1.04-01-93 «Створення топографічних планів масштабів 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500. Основні положення»;

• наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при Кабінеті Міністрів України від 09.04.1998 № 56 «Про затвердження Інструкції з топографічного знімання у масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500» (ГКНТА-2.04-02-98);

• ДБН А.2.1-1-2008 «Вишукування, проектування і територіальна діяльність. Вишукування. Інженерні вишукування для будівництва».

Проблема. Щодо специфіки спорів, які виникають із сусідніми землевласниками та землекористувачами при погодженні меж, див. п. 1.3 теми «Набуття, перехід та припинення права власності на земельні ділянки».

(в) Бонітування ґрунтів

Згідно зі ст. 199 ЗКУ, ст. 1 ЗУ «Про оцінку земель», бонітування ґрунтів - це «порівняльна оцінка якості ґрунтів за їх основними природними властивостями, які мають сталий характер та суттєво впливають на врожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах».

Ч. 2 ст. 199 ЗКУ передбачає, що « [б]онітування ґрунтів проводиться за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями, які мають найбільшу природну продуктивність».

Суцільні роботи з бонітування ґрунтів на землях сільськогосподарського призначення в Україні вперше проведені у 1993 р. 833 За результатами першого туру великомасштабних обстежень ґрунтів України було виявлено близько 5 тис. ґрунтових відмін. Було здійснено агровиробниче групування ґрунтів, що базується на уніфікації ознак і стандартному кодуванні агро-виробничих груп та їхніх підрозділів. Об´єднані в номенклатурний список агрогрупи ґрунтів (загальна кількість 222 одиниці) покладено в основу бонітування ґрунтів. Отримані показники використано при грошовій оцінці земель сільськогосподарського призначення.

Відповідно до ст. 16 ЗУ «Про оцінку земель», бонітування ґрунтів проводиться на землях не лише сільськогосподарського призначення (не рідше як раз на 7 років), а й лісогосподарського призначення. Бонітування проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Таким чином, виходить, що Закон відносить бонітування ґрунтів до землеустрою, а не до ведення державного земельного кадастру; крім того, сумнівним є віднесення бонітування ґрунтів до функції управління - адже владний вплив між суб´єктами відносин відсутній.

(г) Економічна оцінка земель

Економічна оцінка земель регламентується ст. 200 ЗКУ, окремими положеннями (ст. 17 та ін.) ЗУ «Про оцінку земель». Згідно зі ст. 200 ЗКУ, «1. Економічна оцінка земель - це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві та як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі.

2. Економічна оцінка земель різного призначення проводиться для порівняльного аналізу ефективності їх використання. Дані економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земельної ділянки різного цільового призначення.

3. Економічна оцінка земель визначається в умовних кадастрових гектарах або у грошовому виразі.»

Економічна оцінка земель визначається за продуктивністю, окупністю затрат, диференційним доходом, місцезнаходженням, екологічним значенням, інженерним облаштуванням території тощо. Відповідно до ст. 17 ЗУ «Про оцінку земель», економічна оцінка земель проводиться на землях сільськогосподарського призначення незалежно від форм власності не рідше як один раз у 5-7 років юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Таким чином, Закон відносить економічну оцінку земель до землеустрою, а не до ведення державного земельного кадастру.

Економічна оцінка земель була проведена в Україні ще у 1988 р. і на сьогодні практично повністю втратила актуальність836. Так, економічна оцінка території м. Києва була затверджена рішенням Київської міської ради народних депутатів 04.04.1988 і передбачала наявність у Києві 5 економіко-планувальних зон (ЕПЗ). На сьогодні у місті виділено 190 ЕПЗ.

(ґ) Грошова оцінка земельних ділянок

Грошова оцінка земельних ділянок - визначення грошового еквіваленту земельної ділянки на рентній основі, може бути нормативною і експертною (ст. 201 ЗКУ, ст. 1 та ін. ЗУ «Про оцінку земель).

Грошова оцінка сільськогосподарських угідь проведена в повному обсязі станом на 01.07.1995. З урахуванням індексації вже на 01.01.2003 в цілому по Україні вона становила 363557 млн. грн.838 Станом на 01.01.2007 грошову оцінку земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів проведено лише на площі 271,93 тис. га (2,4 % від їх загальної площі). Із загальної кількості населених пунктів України (29904) нормативну грошову оцінку земель проведено по 20067 населених пунктах, що становить 67,1 % від їх кількості, на площі 5352,1 тис. га, (73,0 % від їх загальної площі)839. За оцінками фахівців, орієнтовна вартість всіх земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів становить 2258928 млн. грн., всіх земель населених пунктів - 1388384 млн. грн., усіх земель України - 4010869 млн. грн.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - «капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами» (ст. 1 ЗУ «Про оцінку земель»); використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо (ст. 13 ЗУ «Про оцінку земель», ч. З ст. 201 ЗКУ).

Правове регулювання. Відповідно до ч. 5 ст. 201 ЗКУ, ст. 12 ЗУ «Про оцінку земель», методики грошової оцінки земельних ділянок затверджуються КМУ. На сьогодні діють Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджена ПКМ від 23.03.1995 № 213841, та Методика нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затверджена ПКМ від 30.05.1997 № 525842.

Положення названих Методик деталізовані наказами Держкомзему, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук «Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» від 27.01.2006 №18/15/21/11 та Держкомзему, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Держкомлісгоспу України, Держводгоспу України, Української академії аграрних наук «Про Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)» від 27.01.2006 № 19/16/22/11/17/12.

Суб´єкт здійснення оцінки. Ч. 3 ст. 18 ЗУ «Про оцінку земель» передбачає здійснення оцінки «юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою».

Фактично довідки про нормативну грошову оцінку видають органи земельних ресурсів, а технічну документацію з оцінки земель розробляють «юридичні особи, які отримали ліцензії». Практика «самостійної переоцінки» земельних ділянок податковими органами, як і землекористувачами, є незаконною, що визнано судовою практикою: наприклад, у рішенні ВГСУ від 16.10.2002 № 12/388 підтверджується відсутність обов´язку платників податків самостійно додатково нараховувати собі суми земельного податку у зв´язку із зміною цільового призначення земельної ділянки.

Індексація. Відповідно до п. 289.2 ст. 289 ПКУ, грошова оцінка земельної ділянки щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, який розраховується за формою, вказаною у цій нормі. Таким чином, ПКУ фактично законодавчо закріпив положення прийнятої раніше на виконання ЗУ «Про плату за землю» (зараз нечинного) ПКМ «Про проведення індексації грошової оцінки земель» від 12.05.2000 № 783.

Проведення переоцінки. У зв´язку зі зміною умов землекористування оцінка земельної ділянки може застаріти і втратити актуальність, у зв´язку із чим виникає необхідність проведення переоцінки. На сьогодні чинне законодавство встановлює лише періодичність здійснення такої переоцінки (ст. 18 ЗУ «Про оцінку земель»): земель сільськогосподарського призначення «не рідше як один разу 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше як один раз у 7-10 років». Формулювання Закону є не зовсім вдалим і не дає чіткої відповіді на те, чи можна і чи потрібно проводити переоцінку до спливу 5 або, відповідно, 7 років у разі зміни обставин, що впливають на оцінку земельної ділянки (наприклад, зміни функціонального використання або наближеності до шляхів сполучення).

Експертна грошова оцінка земельних ділянок ~ «результат визначення вартості земельної ділянки та пов’язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту» (ст. 1 ЗУ «Про оцінку земель»); використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок (ч. 4 ст. 201 ЗКУ).

Випадки обов´язкового проведення визначені у ч. 2 ст. 13 ЗУ «Про оцінку земель» (відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, застава та ін.).

Загальні засади проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок визначені у ст. 19 ЗУ «Про оцінку земель»: оцінка здійснюється на основі таких методичних підходів: (1) капіталізація чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок; (2) зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; (3) врахування витрат на земельні поліпшення. Здійснення експертної оцінки регламентується також ПКМ від 11.10.2002 № 1531 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок».

Термін «реєстрація» походить від слова «реєстр», яке з´явилося в українській мові через польське - внесене, записане. Воно означає список, письмовий перелік кого-небудь або чого-небудь; книгу для запису справ, документів, майна, земельних володінь тощо.

При формуванні земельної ділянки зацікавлена особа повинна замовити документацію із землеустрою щодо складання «документу, що посвідчує право на земельну ділянку» - державного акту або договору оренди землі (ст. 126 ЗКУ, ст. 56 ЗУ «Про землеустрій»). В процесі виготовлення документації відбувається обтяжлива та забюрократизована процедура отримання бланку державного акту, його заповнення та реєстрація державного акта Центром державного земельного кадастру відповідно до ст. 202 ЗКУ, ПКМ від 09.09.2009 № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі», а також Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі, затвердженої наказом Держкомзему від 04.05.1999 № 43, та Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Держкомзему від 02.07.2003 № 174. Те саме (крім дій, пов´язаних із отриманням бланку) відбувається у випадку укладення договору оренди землі.

Поряд з реєстрацією державних актів та договорів оренди землі у відповідних книгах, передбачено також реєстрацію «земельних ділянок» у Поземельній книзі, яка на даний час повинна стати, по суті, реєстрацією прав на земельні ділянки (див. ст. ст.. 125, 126 ЗКУ та п. З розділу II ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об´єднання земельних ділянок» від 05.03.2009 № 1066-VI, ПКМ від 06.05.2009 № 439 «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку», ПКМ від 09.09.209 № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі»). Зокрема, ст. 125 ЗКУ передбачено:

«Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.»

Водночас, п. З розділу II ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об´єднання земельних ділянок» від 05.03.2009 № 1066-VI встановлює, що

«3. До створення єдиної системи органів реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень:

право власності або право користування земельною ділянкою виникає з моменту державної реєстрації земельної ділянки.»

У випадку, коли відбувається відчуження існуючої, вже сформованої земельної ділянки, реєстрація відбувається лише у Поземельній книзі (див. ПКМ від 06.05.2009 № 439 «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку», ПКМ від 09.09.2009 № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі», накази Держкомзему від 02.07.2003 № 174 та від 22.06.2009 № 326), оскільки у таких випадках новий державний акт, за чинною редакцією ст. 126 ЗКУ, складатися не повинен.

Сама процедура реєстрації є досить складною та заплутаною. Подані на реєстрацію документи мають пройти складний шлях з органу земельних ресурсів - до підрозділу Центру ДЗК, звідки - назад, звідти - знову до Центру ДЗК.

Центр ДЗК діє на підставі Статуту, затвердженого наказом Держкомзему від 22.01.2009 № 335 «Про перейменування державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» та затвердження Статуту Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру». Діяльність Центру ДЗК регулюється також наказом Держкомзему від 31.10.2003 № 279 «Про схвалення Типових положень про регіональну філію державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» та про районний (міський) відділ регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах». На наш погляд, те, що державне підприємство здійснює функції, покладені законом (ст. ст.. 202, 204 ЗКУ) та орган виконавчої влади (Держкомзем), є неприйнятним.

Проблема. Деякі органи місцевого самоврядування (зокрема, Київрада) претендують на те, що повноваження із ведення державного земельного кадастру повинні здійснювати саме їх виконавчі органи. Про серйозність колізії свідчить те, що за позовом КМУ питання вирішувалося у судовому порядку. Суд став на бік Київради, і в результаті сьогодні реєстрація правоустановчих документів на землю в м. Києві здійснюється не Центром ДЗК, а Київським міським головним управлінням земельних ресурсів, що є підрозділом виконавчого органу Київради - Київської міської державної адміністрації. Аналогічна ситуація склалася у деяких інших великих містах України.

Чинне законодавство України передбачає існування цілої низки паралельних реєстраційних процедур, які стосуються земельних ділянок. Ст. 202 ЗКУ вживає термін (1) «реєстрація земельних ділянок», ст. ст.. 100, 125 ЗКУ, ст. 182 ЦКУ, ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ведуть мову про державну реєстрацію (2) прав на земельні ділянки. Ст. 210 ЦКУ, ст. 20 ЗУ «Про оренду землі», ПКМ «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» від 25.12.1998 № 2073 (містить істотні розбіжності із ЗКУ), ПКМ «Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів» від 26.05.2004 № 671 передбачають реєстрацію (3) правочинів щодо земельних ділянок, причому договори оренди землі, таким чином, підпадають під дві реєстраційні процедури. На наш погляд, така ситуація є нездоровою, вона призводить до паралелізму у діяльності різних структур, істотно обмежує оборот земельних ділянок.

Реєстрація потрібна насамперед для оголошення прав на майно широкому, заздалегідь невизначеному колу осіб у випадках, коли з фактичного стану речей наявність таких прав не очевидна. Так, якщо права на рухоме майно оголошуються іншим особам самим фактом знаходження рухомої речі у власника, то щодо нерухомого майна «фактичного володільця» визначити може бути дуже важко. Саме тому практично в усьому світі права на нерухоме майно підлягають реєстрації. Виходячи із призначення реєстрації, вважаємо, що вона повинна застосовуватися саме щодо прав на майно. Реєстрація самого майна, правочинів щодо нього, право установчих документів тощо позбавлена сенсу (хоча під такою реєстрацією фактично може насправді «ховатися» реєстрація прав - як, наприклад, сьогодні має місце з «реєстрацією земельних ділянок»).

В юридичній літературі виділяють такі основні типи реєстраційних систем: (1) система публічності речової (найбільш досконало виражена у німецькій поземельній книзі), або система центральноєвропейського типу - Німеччина, Англія, Австрія, Швейцарія, Ліхтенштейн, Польща, Чехія, Словаччина, Угорщина, Словенія, Хорватія та ін.); (2) система публічності особистої, або французька, публікаційна система (Франція, Бельгія, Люксембург, обмежено - Італія та Португалія). Відрізняються тим, що за центральноєвропейської системи зміст поземельної книги завжди вважається таким, що відповідає дійсності, внесення відомостей до поземельної книги має правовстановлююче значення, тоді як за французької системи зміна права на земельну ділянку має місце вже під час укладення договору, однак права, що виникають за угодою, отримують силу для третіх осіб тільки з моменту їх подання у вигляді нотаріального документу в передбаченій формі у поземельний та іпотечний реєстр та публікації після суто формальної перевірки.

За іншою класифікацією, системи реєстрації прав на землю поділяють на (1) систему реєстрації документів (Registration of Deeds), що передбачає внесення до реєстрів відомостей про землю, не гарантованих державою або недержавною організацією (Франція, США), та (2) систему реєстрацію титулів/землі (система Торренса, Registration of Title/Land), що передбачає визнання, підтвердження, захист та гарантування прав на землю, які виникають до моменту реєстрації (Росія, Великобританія) або в момент реєстрації (Україна, Німеччина).

(е) Облік кількості та якості земель

Згідно зі ст. 203 ЗКУ, облік кількості земель «відображає відомості, які характеризують кожну земельну ділянку за площею та складом угідь», а облік якості земель «відображає відомості, які характеризують земельні угіддя за природними властивостями та набутими властивостями, що впливають на їх родючість, а також за ступенем забруднення ґрунтів».

Наказом Держкомзему «Про первинний облік земельних ділянок на основі застосування кадастрових номерів та стандарту бази даних автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру» від 12.10.2000 № 133 облік земельних ділянок на основі кадастрових номерів було запроваджено у складі державного земельного кадастру.

Облік кількості та якості земель, на відміну від реєстрації, сам по собі не має легалізуючого значення (крім випадків, коли облік здійснюється у формі реєстрації). Реєстрація земель є не єдиною формою обліку. Облік земель ведеться також на основі різного роду обстежень, даних статистичної звітності: див. ЗУ «Про державну статистику»,№№ наказ Держкомстату № 377 від 05.11.1998 «Про затвердження форм державної статистичної звітності з земельних ресурсів та Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6 а-зем, 6 б-зем, 2-зем)». Зокрема, дані статистичної звітності широко використовують органи податкової служби для стягнення земельного податку за фактичне використання земельних ділянок.

Проблема. У спеціальній літературі слушно зазначається, що наявний матеріал з обліку земель (форми 2-зем, 6-зем) насправді є обліком землекористувачів, а не земель. Статистична звітність виходить із припущення, що землекористувач здійснює землекористування згідно із основними видами своєї економічної діяльності. Це припущення не завжди справджується.