Земельне право України

4. Право власності на землю за кордоном

Істотні відмінності у змісті права власності на землю залежать від того, до якої правової системи належать та чи інша країна. Там, де йдеться про т. зв. континентальну правову систему, право власності здебільшого ґрунтується на класичній римській тріаді «володіння, користування, розпорядження».

У англосаксонській правовій системі виділяють зовсім інший набір правомочностей права власності: (1) право володіння, (2) право користування, (3) право управління, (4) право на доход, (5) право на відчуження, споживання, зміну чи знищення речі, (6) право на безпеку, (7) право на передачу речі, (8) право на безстроковість реалізації правомочностей, (9) право заборони використання речі на шкоду, (10) право відповідальності (можливість відібрання речі в рахунок боргу), (11) право на відновлення порушених правомочностей. На думку В. В. Носіка, наведені правомочності не можуть бути повністю зведені до «класичної тріади».

Правовий режим права власності на землю в різних країнах, між тим, істотно різниться і у межах однієї правової системи. Зокрема, існують відмінності щодо перебування землі (певних земель) у власності певних суб´єктів аж до встановлення виключної державної («народної») власності на землю. Також різняться положення законодавства щодо допустимих розмірів земельних ділянок різного призначення тощо, інших обмежень права власності.

Розглянемо з цієї точки зору правовий режим права власності на землю в деяких країнах.

У Бельгії, Великобританії, Італії, Люксембурзі, Франції, ФРН немає обмежень на купівлю землі іноземними суб´єктами.

У Болгарії суб´єктами права власності на землю можуть бути громадяни, юридичні особи та держава. Громадські організації та політичні партії не можуть володіти землею на праві власності. Не допускається власність на землі сільськогосподарського призначення іноземних держав та юридичних осіб з іноземною участю. Іноземні громадяни можуть отримати такі землі лише у спадщину і зобов´язані протягом трьох років відчужити її.

Права іноземців на володіння земельними ділянками обмежені спеціальним Законом «Про власність та використання земель сільськогосподарського призначення». Перед вступом до ЄС Уряд Болгарії наполягав на встановленні 10-річного перехідного періоду (починаючи з дати вступу до ЄС), протягом якого права іноземців набувати право власності на землю мають бути обмежені, виходячи, зокрема, з порівняно низьких доходів громадян Болгарії та порівняно низьких цін на землю.

Ст. 19 Конституції Соціалістичної Республіки В´єтнам передбачає, що земля є загальнонародною власністю. Основний закон СРВ виходить з того, що земля, будучи об´єктом загальнонародної власності, виступає також державним майном, тобто є об´єктом права державної власності і надається лише у користування. Ч. 2 ст. 5 Земельного закону передбачено, що розпоряджається землею держава, яка визначає цільове призначення землі, надає земельні ділянки у користування, оренду, вилучає їх, встановлює ціни на землю тощо. Відповідно до ст. 205 ЦК СРВ, земля є державною власністю, нею управляє уряд Ш1. Згідно зі ст. 13 Земельного закону за основним цільовим призначенням єдиний державний земельний фонд складається із (1) сільськогосподарських земель, (2) несільськогосподарських земель, (3) невикористовуваних земель.

При цьому в СРВ допускається продаж не земельних ділянок, а прав на користування ними «у приватні руки». Таким чином, за радянськими за формою положеннями про монополію державної власності фактично ховається система, яка допускає приватну власність.

В Естонії для іноземців не існує жодних обмежень на придбання землі. Крім того, власники нерухомості мають переважне право на придбання ділянки, зайнятої нею. Громадяни ЄС, Норвегії, Ісландії та Ліхтенштейну можуть купувати ділянки площею до 24,7 акрів з дозволу губернатора місцевого округу. Землю можна купувати через іноземну корпорацію, проте компанія, що бажає придбати велику ділянку лісу, має бути зареєстрована в естонському комерційному реєстрі, і працювати в галузі лісового господарства чи аграрного виробництва не менше трьох років.

У Іспанії немає обмежень на придбання земель, за винятком військових об´єктів і ділянок поблизу міжнародних кордонів.

Деякі провінції Канади (Альберта і Манітоба) встановлюють обмеження граничної площі земель, що можуть перебувати у власності, в 20 акрів (8 га), а Саскачеван використовує земельний банк для збереження сільськогосподарських земель у власності чи під контролем безпосередніх землеволодільців.

На Кіпрі громадянам ЄС дозволено купувати земельні ділянки. Нерезиденти ЄС можуть придбати квартиру або віллу, якщо остання стоїть на ділянці площею не більше 1 акра. В обох випадках покупці повинні звернутися до Ради міністрів за дозволом на передачу права власності від кіпріота до не-кіпріота, і, як правило, в 6-місячний строк іноземець одержує дозвіл на особисте користування нерухомістю - надання її в оренду та комерційне використання забороняється.

Земельні ділянки можуть бути вільно відчужені громадянам М´янми. Проте Закон про обмеження передачу нерухомого майна 1987 року встановлює обмеження на передачу будь-яких прав на нерухоме майно іноземцям1138.

У Польщі дотепер діє закон про придбання нерухомості іноземцями 1920 року. Іноземець може придбати землю або отримати її у користування (до 99 років), лише отримавши дозвіл МВС та Міністерства сільського господарства, для отримання дозволу необхідно представити низку документів, зокрема, опис майбутнього використання земельної ділянки, який фіксується у дозволі. За останні роки було видано лише кілька тисяч дозволів. Усього у Польщі іноземцям належить біля 3 % сільськогосподарських угідь. Договором про приєднання до ЄС передбачено збереження обмеження на придбання земель громадянами Євросоюзу протягом 12 років (в Угорщині, Латвії, Литві, Чехії та Естонії - протягом 7 років)1139.

Публічно-правові обмеження права власності у Польщі бувають трьох видів: (1) пов´язані із прокладенням комунікацій, (2) пов´язані із необхідністю розвідки та видобування корисних копалин, (3) пов´язані із необхідністю тимчасового (до 6 міс.) зайняття земельної ділянки з мотивів крайньої необхідності.

У Руанді більша частина земельних ділянок насувається шляхом звичаєвого інституту зайняття. Водночас, Уряд Руанди у березні 1976 року видав Законодавчий наказ № 06/76, який діє і зараз, де визнавалося, що держава є єдиним власником землі, яка використовується на титулі права користування, що надається від імені держави. Хоча продаж землі був формально заборонений, проте на практиці він набув надзвичайного поширення. Більш того, з часом відбулося зміщення у розумінні прав на землю за звичаєвим правом від права землекористування до права власності. Це, серед іншого, призвело до невпинного процесу подрібнення земель, оскільки кожен чоловічий спадкоємець почав претендувати на свою частку землі. У 2001 році майже 60 % землеволодінь використовували менше, ніж 0,5 га.

Звичаєве право Руанди загалом не визнавало за жінками право спадкувати землю за батьком або чоловіком, а часто - і взагалі мати її на праві власності. Подекуди дочки могли отримати землю як дарунок від батька, або успадкувати її, якщо в них не було братів. У разі смерті чоловіка жінка отримувала лише щось на зразок узуфрукту щодо його земельної ділянки, яка переходила до родичів чоловіка. Формально наведені положення звичаєвого права не відповідають Конституції Руанди (ст. 11), яка проголошує рівність чоловіка та жінки, так само, як і Міжнародній конвенції про економічні, соціальні та культурні права (ратифікована Руандою у 1975 році). Фактично ж у більшості випадків застосовуються саме положення звичаєвого права. Деякі зміни у становищі жінок відбулися після трагічних подій 1994 року, коли внаслідок геноциду, здійсненого представниками племені хугу по відношенню до тутсі, було знищено більше 600000 людей, переваж-но чоловіків, мільйони людей були змушені залишити місця проживання, багато чоловіків було згодом ув´язнено за участь у геноциді. Відповідно, жінки були змушені в багатьох випадках самостійно вести господарство, що призвело до визнання за ними звичаєвим правом більшого обсягу прав.

У березні 2000 року Закон про шлюб, свободи та спадкування («the Matrimonial Regimes, Liberties and Succession Law») у ст. 91 заборонив поділ земельних ділянок розміром менше одного гектара при спадкуванні. Такі ділянки повинні бути продані з подальшим поділом вирученої суми або оброблятися спільно. Відзначимо, що ці положення є більш прогресивними, ніж аналогічний припис українського законодавства щодо заборони поділу земельних ділянок лише при спадкуванні земель фермерських господарств.

У Румунії землю заборонено передавати у власність негромадян Румунії інакше, як через румунську компанію (навіть з 100 % іноземним капіталом). Деякі категорії земель, наприклад, ліси, заповідники, морське узбережжя - взагалі нікому не продаються, незалежно від громадянства.

У США існують специфічні права на землю, у т. ч. повна необмежена власність (freehold). Поширені кондомініуми, що передбачають розподільну власність на квартири та спільну власність на прибудинкові території. Федеральне законодавство не обмежує придбання сільськогосподарських земель іноземцями, однак вимагає при цьому від останніх реєстрації своїх володінь і операцій у Міністерстві сільського господарства США; водночас окремі штати (Айова, Міннесота, Міссурі) запровадила обмеження на придбання сільськогосподарської землі, а штати Індіана та Небраска вимагають від іноземців відчужувати набуту у власність землю протягом 5 років з моменту придбання.

В Угорщині громадяни можуть придбати не більше 300 га сільськогосподарських земель (Акт 1994 року щодо земель сільськогосподарського призначення). Наразі розглядається доповнення до цього Акту в частині вимог до приватних осіб стосовно місця їх проживання та наявності у них досвіду сільськогосподарської діяльності. Угорські юридичні особи, іноземні фізичні та юридичні особи до 2011 року не можуть купувати сільськогосподарські землі. Проте, якщо іноземець проживає на території Угорщини не менше трьох років та займається сільськогосподарською діяльністю, він, як і угорський громадянин, може придбати у власність сільськогосподарську землю.

В Японії Сільськогосподарський земельний закон передбачає можливість відмови у дозволі на правочини з передачі землі іноземцям, якщо вони «оцінюються як такі, що потенційно призводять до системи великого землеволодіння».

Обмеження максимальних розмірів земельних ділянок сільськогосподарського призначення існують в законодавстві багатьох європейських країн, зокрема, Данії, Німеччини, Франції, Іспанії, Швейцарії.

Загалом, в усіх досліджених країнах право власності на землю обмежується в публічних інтересах, проте зміст і характер таких обмежень істотно різниться. Обмеження розмірів земельних ділянок, а також встановлення кваліфікаційних вимог (освіта, досвід, наявність матеріальної бази тощо) до набувачів певних різновидів земель (насамперед, сільськогосподарського призначення) об´єктивно спрямовані на забезпечення раціонального використання земель. З іншого боку, заборона мати земельні ділянки на праві власності іноземцям - обмеження суб´єктивне, яке практично не впливає на ефективність використання земель.

Приклад В´єтнаму свідчить, що від монополії державної власності на землю відмовляються навіть країни, які формально притримуються «комуністичних» засад у побудові земельного законодавства.