Земельне право України

5. Право землекористування в іноземних країнах

У більшості країн основним правовим титулом землекористування є право оренди - строкового оплатного користування земельною ділянкою зобов´язального характеру. Перелік інших правових титулів землекористування залежить насамперед від належності тієї чи іншої країни до континентальної чи англосаксонської правової системи.

У країнах континентальної правової системи поряд з орендою поширені класичні речові форми землекористування: емфітевзис, суперфіцій, сервітут тощо. Наприклад, у Російській Федерації глава 17 Земельного кодексу відносить до обмежених речових прав на земельні ділянки право довічного успадковуваного володіння, право постійного (безстрокового) користування та сервітут.

У країнах з англо-американською правовою системою існує цілий набір специфічних прав речових прав землекористування: заповідне володіння (freehold estate in tail), сімейне володіння (home stead), довірче володіння (trust) та ін.

Пропонуємо огляд правового регулювання відносин із використання земельних ділянок на різних титулах користування в окремих країнах.

Оренда землі

Оренда землі використовується в більшості країн світу. У Франції 51 % сільськогосподарських угідь використовуються на основі договорів оренди. У Великобританії і Австралії у орендних відносинах беруть участь 1/3 фермерських господарств, що займають близько 40 % сільськогосподарських площ1150. У Канаді в оренді щорічно знаходяться близько 50 % землі, в Японії - 20 %. У Швейцарії 20 % фермерів ведуть господарство на повністю орендованій землі, а 30 % - частково на своїй, а частково на орендованій. Найбільш низький відсоток фермерів-орендарів серед країн Європи в Ірландії, де оренда була символом гноблення ірландців англійськими лендлордами - 12 %.

Попри всі відмінності, що існують у правовому регулюванні орендних відносин у різних країнах, можна відзначити принаймні одну важливу тенденцію: при оренді землі для сільськогосподарських потреби встановлюється мінімальний термін оренди, пов´язаний із тривалістю сівозміни. Часто також встановлюється максимальний строк оренди. Встановлюються і мінімальні розміри земельних ділянок, що надаються в користування. Часто це робиться за допомогою економічних механізмів, шляхом надання державної підтримки лише тим господарствам, що досягають певного розміру.

Розглянемо особливості правового регулювання земельних орендних відносин за законодавством деяких країн.

Законодавство Великобританії про оренду землі являє собою сукупність прийнятих в різний час численних нормативно-правових актів, судових прецедентів, а також норм т. з. загального права. В той же час, у зв´язку із правовою незахищеністю орендаря англійським парламентом були прийняті різні законодавчі акти, що регулюють контрактні відносини між орендодавцем і орендарем і посилюють захист прав орендаря. Найважливішим напрямом реформи орендного законодавства є розширення прав на оренду сільськогосподарських угідь і регулювання відносин, пов´язаних з організацією сільськогосподарського виробництва орендарем. Так, Закон 1986 «Про орендовані ділянки сільськогосподарських земель» передбачає правила перегляду орендної плати спеціальним третейським суддею відповідно до формули, що вміщена у списку № 2 до Закону.

З 1993 року Земельний закон Соціалістичної Республіки В´єтнам (СРВ) передбачає право оренди землі. Специфіка використання земельних ділянок орендарями-інвесторами дозволяє говорити про те, що у СРВ самостійним видом використання земель виступає право інвестиційного землекористування.

В залежності від суб´єктного складу потенційних орендарів земельні ділянки в користування на умовах оренди надають народні комітети різного рівня. Згідно зі ст. 37 Земельного закону передача земельних ділянок в оренду іноземним юридичним та фізичним особам (оренда - єдиний титул, на якому ці суб´єкти можуть використовувати земельні ділянки) здійснюється за рішенням народних комітетів провінцій та міст з центральним управлінням.

Таким чином, датське законодавство проводить послідовну лінію на підтримку відносно великих сімейних комерційних ферм, не допускаючи одночасно ні створення латифундій, ні поміщицьких господарств, ні перетворення землі в об´єкт спекуляції. Така земельна політика є одним із факторів, що забезпечують Данії в багатьох випадках провідне місце за ефективністю сільського господарства.

Будучи колишньою колонією Великобританії, М´янма має систему землекористування, подібну до англійської та систем інших британських колоній в регіоні. Між тим, вона має певні особливості. Закон про обмеження на передачу нерухомого майна 1987 року встановлює заборону надання будь-яких прав (в т. ч. оренди) на нерухоме майно іноземцям.

Державні підприємства та установи (міністерства, наприклад) можуть надати іноземному підприємству довгострокове (на 30-50 років) «право користування» землею, якою вони володіють. Це право повинно бути затверджено Інвестиційною комісією М´янми як складова умов дозволу за Законом про іноземні інвестиції. Таке право користування вважається таким, що не підпадає під загальну заборону оренди.

Значна площа осушених польдерів у Нідерландах знаходиться у державній власності і використовується на підставі довгострокової оренди. Орендуються і інші землі. Відносини із оренди земель регулюються законом 1958 року «Про оренду» з наступними змінами та доповненнями 1977,1978,1980,1983 рр.1168 В цілому 30 % землі знаходиться в орендному користуванні і приблизно половина господарств частково або повністю працюють на орендованій землі1169. З урахуванням важливості інституту оренди держава регулює всі її види, видаються дозволи на оренду.

У Німеччині орендні відносини регулюються Німецьким цивільним уложенням (далі - НЦУ), а оренда сільськогосподарських земель - також законом від 08.11.1985 «Про правове регулювання сільськогосподарської оренди», законом від 08.11.1985 «Про повідомлення і опротестування договорів оренди земельних ділянок»1170. Договір оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення як спеціальний вид договору оренди підлягають загальним положенням §§ 581-597 НЦУ. Особливості договорів оренди земельних ділянок закріплені в §§ 582-584 НЦУ.

Закон передбачає можливість укладення договорів сільськогосподарської оренди на строк до одного року в усній формі1172. Сторони зобов´язані повідомити про укладення договору оренди орган, що уповноважений видавати дозволи на угоди із земельними ділянками. У певних випадках («нездоровий перерозподіл» земель, їх подрібнення, невідповідність орендної плати потенційним доходам від використання земельної ділянки) цей орган може опротестувати договір оренди.

У Польщі розмір при оренді земельних ділянок орендар не має права власності на зведені будівлі і споруди. Видається, що дане правило є цілком логічним і повинно бути перенесене у законодавство України. Протилежний підхід суперечить сутності оренди як права тимчасового користування земельними ділянками.

Правове регулювання сільськогосподарської оренди у Франції здійснюється на основі спеціальних джерел права, головним з яких є Статут сільськогосподарської оренди, проголошений Ордонансом Code Rurale, до якого неодноразово вносились зміни і доповнення (13.04.1946, 30.12.1960, 12.07.1967, 31.12.1970, 03.01.1972, 15.07.1975, 04.07.1980). У 1984 році прийнято закон про статус оренди ферми та спільщини та контроль за структурами аграрних господарств. У 1985 році прийнято закон про одноосібне підприємство з обмеженою відповідальністю та про аграрне господарство з обмеженою відповідальністю.

Закон 1988 р. «Про сільськогосподарську адаптацію» розширює дозволені види використання сільськогосподарських земель орендарями, виводячи їх за рамки сільськогосподарської діяльності, дозволяючи орендарям отримувати додатковий дохід із діяльності, пов´язаної з експлуатацією кемпінгів, ресторанів, консервних заводів, що функціонують на основі переробленої сільськогосподарської продукції.

Встановлені обмеження на розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення: вони повинні бути спершу запропоновані фермерам, орендарям, причому останні можуть в судовому порядку вимагати призначення більш низької ціни, ніж запропоновано. Власник не вправі залишати землю без обробітку на строк більше 5 років. По спливу цього строку земельна ділянка може бути надана в користування іншій особі.

Орендар, що скористався правом переважної купівлі земельної ділянки, зобов´язаний вести господарство на цій ділянці не менше дев´яти років.

При оренді пасовищ допускається спільне користування земельною ділянкою орендаря та орендодавця. Наприклад, орендодавець може використовувати мисливські будинки, підйомники для лижників тощо, розташовані на ділянці.

У США за загальним правилом права орендаря практично без обмежень можуть відступатися іншим особам. Існує обмежене право орендодавця на відвідування орендованої земельної ділянки, що називається «спостереження з метою можливого попередження псування майна». До обмежень прав орендаря належать також заборонені види діяльності орендаря, які можуть бути передбачені сторонами при укладенні договорів оренди. Орендодавець має право вимагати припинення дії договору у випадку, якщо орендар застосовує заборонений вид використання орендованої земельної ділянки. Заслуговує на увагу ретельне врегулювання федеральним законодавством і законодавством штатів обов´язків орендаря, пов´язаних з ефективним використанням орендованої земельної ділянки, здійсненням комплексу заходів, спрямованих на боротьбу з ерозією ґрунтів. Захищаючи землі від водної та повітряної ерозії, орендар повинен розробляти плани збереження еродованих ґрунтів, які передбачають методику збереження ґрунтів та управління діяльністю ферм, користування водостоками, водовідводами, дренажними ділянками, лісовими угіддями і іншими природними ресурсами. На орендаря також покладається обов´язок здійснювати комплекс заходів по охороні природних об´єктів від впливу сільськогосподарського виробництва. При цьому особливе значення надається дотриманню екологічних і санітарно-гігієнічних вимог при застосуванні в сільському господарстві пестицидів, мінеральних добрив. Проблеми, пов´язані із використанням сільськогосподарських хімікатів, є предметом імперативного регулювання.

У діяльності зареєстрованих благодійних організацій широко використовується т. з. довічна оренда (life lease). Такі організації надають у користування земельні ділянки та житло для незабезпечених осіб. Існують спілки орендарів (leasehold condominiums).

У Швеції є поширеною оренда земель сільськогосподарського призначення. Біля 15 % сільськогосподарських земель орендується, біля 35 % фермерів орендують частину оброблюваних ними земель1187. Слушним видається правило, за яким при поверненні орендованої ділянки власник зобов´язаних викупити в орендаря будинки та інше майно, пов´язане з нерухомістю (компенсувати різницю вартості між незабудованою і забудованою ділянкою).

Існує практика надання державних земель сільськогосподарського призначення в оренду на конкурсних засадах, причому враховується пропонований розмір орендної плати, фахова підготовка потенційного орендаря, його кредитоспроможність тощо.

Право постійного користування землею

Слід зазначити, що повного аналога праву постійного користування земельними ділянками, передбаченому ст. 92 ЗКУ, в досліджених нами зарубіжних країнах (крім пострадянських) виявити не вдалося. Пропонуємо деякі відомості про деякі схожі конструкції, що використовуються за кордоном.

Право постійного («wieczyste» - дослівно пол. «вічне») землекористування у Польщі передбачене ст. ст.. 232-243 Цивільного кодексу. Це спадкове та відчужуване речове право, що встановлюється на строк 99 років, а в певних виняткових випадках - на коротший строк (ст. 236), може бути встановлено щодо державної або комунальної земельної ділянки (ст. 232). Передача права здійснюється за правилами, встановленим для відчуження нерухомості (ст. 237). Будинки і споруди є власністю користувача, проте по закінченню строку користування земельною ділянкою припиняється і право на будівлі та споруди як похідне (ст. 235). Договір повинен передбачати винагороду, що сплачується користувачу за будівлі і споруди, що знаходитимуться на ділянці на момент припинення права. Природно, що у північній частині Руанди, що залишалася за межами впливу центральної влади, земля традиційно використовувалася громадами за специфічною системою земельної залежності. За цією системою, регламентованою нормами звичаєвого права, особа, що першою зайняла землю, голова громади, надавала землю своїм родичам та окремим залежним особам з-за меж громади. Останні сплачували голові невелику символічну плату у формі пива або відробітку.

Після здобуття Руандою незалежності від Бельгії в 1960 та 1961 роках вживалися законодавчі заходи з метою викорінення звичаєвого землеволодіння. Основним засобом для цього була обрана реєстрація прав на землю, проте успіх був невеликим.

Уряд Еквадору не визнавав прав корінних народів до 1990 року. З цього року спільнотам зі складу корінних народів стали систематично надаватися права на землю. Між тим, держава залишає за собою право на корисні копалини, у т. ч. нафту, а права корінним народам надають з умовою не перешкоджати розвідці та видобуванню корисних копалин.

Використання земельних ділянок відповідно до звичаєвого права Індонезії здійснюється громадою, проте звичаєве право (адат) визнає низку прав користування землею. Контроль громади за правами окремих осіб, на думку дослідників, охоплюється специфічним загальним правом громади розпоряджатися землею «хакулайат». Це право має дві основні особливості. По-перше, право громади є «слабшим», а особи - «сильнішим» при вкладенні більшої частки праці та капіталу у землю. Чим менше особа працює, тим більша ймовірність, що громада передасть право користуванні її земельною ділянкою іншому члену. По-друге, передача прав на землю однією особою іншій підлягає жорсткому контролю громади або її голови.

Також Основний аграрний закон визнає кілька традиційних прав, включаючи право очищувати землю від лісу, ловити та розводити робу, проводити воду, збирати лісові продукти. Поряд із цим, законодавство не передбачає механізму визнання та реєстрації таких прав, через що захистити їх неможливо.